أسباب و نموذج فسخ عقد كراء
 |
| أسباب و نموذج فسخ عقد كراء |
تتعدد طرق إنقضاء العلاقة الكرائية ذات الطبيعة السكنية اوالمهنية ، وذلك عبر حالات الانهاء اوأخرى للفسخ او بقوة القانون ...
استهل المشرع المغربي الباب السابع بالمادة 44 التي أكد من خلالها على ضرورة إشعار المكتري بالإفراغ الذي لا تنتهي عقود كراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني إلا بعد تصحيحه عند الاقتضاء موضحا في ذات المادة أن كل شرط أو مقتضى قانوني مخالف لا يعتد به، وهو ما يفيد أن القاعدة آمرة لا يجوز أن يتفق الطرفان على خلافها وإلا كان اتفاقهما ذلك لاغيا عديم الأثر. كما أن القواعد التي تقضي بإنهاء الكراء دون هذا الإشعار الذي يجب تصحيحه عند الاقتضاء يتم تعطيل أحكامها بالنسبة للنطاق الذي يسري فيه القانون رقم 67.12. وتبقى العلاقة بين الإشعار بالإفراغ و بين الأسباب التي ينتهي بها عقد الكراء وطيدة في القانون المذكور.
نموذج فسخ عقد كراء
بين الموقعين أسفله :
الطرف الأول المكري: السيد(ة) ( ..................) مغربي الجنسية الساكن بحي... ....... ... و الحامل(ة) لبطاقة التعريف الوطنية رقم : ...............
الطرف الثاني المكتري : السيد(ة) ................ مغربي الجنسية الساكن بشارع .............. الطابق الاول شقة ...... بالبيضاء والحامل لبطاقة التعريف الوطنية رقم....................
لقد وقع الإتفاق والتراضي بين الطرفين على ما يلي :
بمقتضى هذا العقد و تحت جميع الضمانات المعمول بها في قانون العقود والالتزامات. فقد اتفق الطرفان المذكوران أعلاه، الطرف الأول السيد(ة) (.............) و الطرف الثاني السيد(ة) (..................) على فسخ عقد كراء المحل المبرم بينهما والمسجل تحت رقم :00\0000 والمصادق عليه بتاريخ :01 \01\2000 والمتعلق بكراء المحل المتواجد ب بالطابق الثالث ب تجزئة ............ رقم ......... بمدينة اسفي
و بناء عليه فقد أصبح العقد السالف الذكر مفسوخا وباطلا من تاريخ المصادقة على فسخ العقد، لا أساس له من الصحة ولا عمل له بأي وجه من الوجوه و بالتالي فكل واحد يبري ذمة الأخر من جميع التبعات الإبراء التام .
إمضاء الطرف الأول (المكري) إمضاء الطرف الثاني (المكتري)
ولكي يكون فسخ عقد الكراء صحيحا وقانونيا يلزم المصادقة عليه من لدن الجهات المختصة بالمصادقة على صحة التوقيعات..
نموذج فسخ عقد كراء 2
ما بين الموقعين أسفله :
الطرف الأول : السيد …………….، مغربي الجنسية، الحامل لبطاقة التعريف الوطنية عدد ……….، الساكن ………………………...
بصفته صاحب الملك
الطرف الثاني : السيد ………..، الحامل لبطاقة التعريف الوطنية عدد ………….، الساكن ……….
بصفته المكتري
وقع الاتفاق بين الطرفين على ما يلي :
أنه بمقتضى كراء الشقة السكنية الكائنة بزنقة 26 مدغشقر حسان الرباط، بسومة كرائية 4200 درهم والمصحح الإمضاء من طرف مصلحة المصادقة على التوقيعات يوم ..... ، فإن الطرفين السيد …………. والسيد ………. قد اتفقي وتراضيا على فسخ عقد الكراء المشار إليه أعلاه وذلك ابتداءا من تاريخ المصادقة على هذا العقد في يوم، وهذا بأن يقدم الطرف الثاني السيد ……….. مفاتيح الشقة الكائنة …………………، و مقابل ذلك فإن الطرف الأول السيد ……………..(المالك) يمنح الطرف الأول السيد ……….. (المكتري) الإبراء التام والنهائي الذي لا رجعة فيه بحيث أن المكتري أدى له كافة المستحقات المترتبة عن الكراء وشهد الطرف الأول السيد …………….. أنه توصل من يد الطرف الثاني : السيد ………….. ما تبقى من مبلغ الضمانة وقدره ……….. درهم وإبراء ذمته اتجاهه نهائيا سواء في ما يخص الواجبات الكرائية أو حالة الشقة أو التحملات المتعلقة بها.
ومن جهة أخرى فعقد الكراء الذي يجمع بين الطرفين سيصبح ملغيا ابتداء من ………….
وقد صادق الطرفين على فسخ عقد الكراء للشقة هذا بتوقيعهما أمام السلطات المعنية ومنح الإبراء التام تبادليا
الطرف الأول الطرف الثاني
نموذج فسخ عقد كراء 3
بين الموقعين أسفله:
الطرف الأول: السيد(ة) ............ رقم ب ت و ............. السكنى .........
صاحب(ة) الملك من جهة
الطرف الثاني: السيد(ة) ............ رقم ب ت و ............. السكنى .........
مكتري(ة) من جهة ثانية
حصل الاتفاق والتراضي بين المتعاقدين على ما يلي:
بموجب هذا العقد وتحت جميع الضـمانات الفعليـة والقانونيـة فإن السيـد(ة) ............ المذكور(ة) أعلاه و السيـد(ة) ............ المذكور(ة) أعلاه كذلك يصرحان بأنهما يفسخان عقد الكراء المبرم بينهما بتاريخ ........... والمتعلق بكراء الشقة الكائنة ................... ويصرح الطرفان بأن العقد المشار إلى مراجعه أعلاه قد أصبح لاغيا ابتداء من تاريخه ولم يعد له أية حجة قانونية يتمسك بها أي طرف اتجاه الطـرف الآخـر وأنـه لا متابعة لأحد على الأخر.
إمضاء الطرف الأول : إمضاء الطرف الثاني:
أهم حالات فسخ عقد الكراء
حالة التماطل في الاداء
حدد الفصل 254 من ظ ل ع حالات تماطل المدين في تاخر عن تنفيذ التزامه كليا أو جزئيا من غير سبب معقول ، اما المطل في اداء الوجيبة الكرائية يعني التقاعس عن الوفاء اما باهمال من المكتري او تصميمه على عدم الاداء او نتيجة لظروف معينة .
وعليه فان اداء اجرة الكراء يعد اهم التزام يتحمل به المكتري بموجب العقد ، رغم ان هذا الالتزام منصوص عليه في اطار القواعد العامة ، واعاد المشرع تنظيمه عندما تطرق الى التزامات المكتري بموجب المادة 12 من قانون رقم 12.67 ، والاداء يجب ان يكون في الاجل الذي يحدده العقد ، وتتصل باجرة الكراء اربع دعاوى : دعوى الاداء ، دعوى المراجعة ، دعوى الانهاء للتماطل في الاداء ، دعوى الفسخ للتماطل في الاداء ، والاولى والثالثة والرابعة المقصودات هنا.
وفي حالة عدم اداء وجيبة الكراء فان المكتري يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية الاذن له بتوجيه انذار الى المكتري ، وهذا الطلب يجب ان يكون مرفقا بمحرر كتابي ثابت التاريخ يثبت العلاقة الكرائية بين الطرفين ،
او حكم نهائي يحدد الوجيبة الكرائية بينهما ، والذي يحدد اجلا لا يقل عن 15 يوما من تاريخ تبليغ الانذار لتسديد المكتري ما عليه من المبالغ غير المؤداة.
وعليه فانه في حالة عدم الاداء الكلي او الجزئي للمبالغ المستحقة والمحددة في الانذار ، يمكن للمكري ان يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية المصادقة على الانذار و الامر بالاداء ، وعلى الرئيس ان يبت في اجل 48 ساعة من تاريخ تسجيل الطلب .
لكن الملاحظ ان المشرع لم يراعي حالة المكتري الذي يؤدي جزئيا وجيبة الكراء ، عندما نص في المادة 26 على امكانية المصادقة على الانذار والأمر بالاداء ، ويكون بذلك لم ينصفه لان الاداء الناقص لن يرفع عليه وضعية المطل في الاداء.
لأن هذه الملاحظة تضرب مقتضيات الفصل 254 من ظ ل ع التي تعتبر التنفيذ الجزئي من حالات تماطل المدين .
ان حالة امتناع المكتري عن تنفيذ امر بالاداء تطرح اشكالا : هل يجوز اعتماد نفس الانذار – السابق على هذا الامر – من اجل تقديم دعوى بالافراغ ؟ ام ان المكري ملزم بتوجيه انذار جديد عن الكراء المستحق ومنح المكتري اجلا كافيا قصد جعله في حالة مطل ؟
سبق للمجلس الاعلى- محكمة النقض حاليا- ان اجاب عن هذه المسألة بمقتضى القرار عدد 4170 المؤرخ في 12/10/2010 في الملف المدني عدد 2957/1/6/2009 و اعتبر ان المكري غير ملزم بتوجيه انذار جديد للمكتري ومنحه أجلا كافيا قصد جعله في حالة مطل ، وان ثبوت امتناع المكتري عن تنفيذ الأمر بالأداء يجعله في حالة مطل ، وان الانذار بالاداء الذي على اساسه قدمت مسطرة التصديق يمكن اعتماده في دعوى الافراغ .
وهناك من يرى على ان تماطل المكتري كسبب من اسباب الافراغ لا يمكن ان يثبت باوامر الاداء الصادرة في اطار مسطرة استفاء الوجيبة الكرائية ، فذلك موكول الى سلطة قضاة الموضوع .
وعليه يمكن اعتبار الرأي الاول اكثر منطقية ، وهذا ما جعل المشرع يتبنه ضمن حالات الفسخ ، حيث نص في المادة 56 من قانون 12.67 على انه " يمكن للمكري ان يطلب من المحكمة فسخ عقد الكراء وافراغ المكتري ومن يقوم مقامه ، دون توجيه اي اشعار بالافراغ وذلك في الحالات التالية : ...، عدم اداء الوجيبة التي حل اجلها رغم توصله بانذار بالأداء ".
والملاحظ ان المشرع قبل ان يعتبر عدم اداء الكراء حالة من حالات الفسخ ، فانه نص في المادة 45 من 12.67 على ان " يجب على المكري الذي يرغب في انهاء عقد الكراء ان يوجه اشعارا بالافراغ الى المكتري يستند على اسباب جدية ومشروعة من قبيل : ..، التماطل في الاداء " .
و عدم اداء الوجيبة الكرائية التي حل اجلها رغم توصله بانذار الاداء و التماطل في الاداء ، لهما نفس المضمون ، كما انه لجعل المكتري يقف في كلا الوضعيتين لا بد من سلوك مسطرة استفاء الوجيبة الكرائية والتكاليف التابعة لها المنصوص غليها في المادة 23 وما بعدها من 12.67 .
ومنه فان المشرع منح الخيار للمكري من اجل ان يختار بين طريق الانهاء او الفسخ ، وان كانت المسطرة الاخرة توفر للمكري اكثر الضمانات : الاعفاء من الاشعار بالافراغ ، واكثر من هذا وذاك ، فان المشرع نص في الفقرة الاخرة من المادة 56 من 12.67 على ان " يكون الحكم بالافراغ مشمولا بالنفاذ المعجل في حالة عدم تنفيذ المكتري الامر القاضي بالمصادقة على الانذار المنصوص عليه في المادة 27 اعلاه" .
وهذا النفاذ المعجل ذو طبيعة قضائية ، حيث نص المشرع في الفقرة الاخرة من المادة 72 من 12.67 على ان " يمكن ان تكون الاحكام القاضية بالاداء والاحكام القاضية بالافراغ للتماطل مشمولة بالنفاذ المعجل القضائي ".
يتضح اذن ان المشرع ضرب مبدا الموازنة بين طرفي العلاقة الكرائية ، عندما منح هذه الضمانات الاضافية للمكري على حساب المكتري .
وان شمول الحكم بالافراغ للتماطل بالنفاذ المعجل القضائي ، وكون المسطرة هنا ذات طبيعة مزدوجة ، حيث يبت فيها رئيس المحكمة اولا ، ثم من بعد يبت فيها قضاة الموضوع ، هو الذي جعلنا ندرج هذه المسطرة ضمن المساطر الاستعجالية لانهاء او فسخ العلاقة الكرائية.
احكام التولية
برجوعنا إلى القانون الجديد رقم 67.12 المتعلق بالكراء السكني و المهني نجده نظم أحكام عملية تولية الكراء و التخلي عنه بمقتضى الباب السادس و ذلك من خلال خمسة مواد من المادة 39 إلى المادة 43 وذلك باعتبارها من أهم أسباب فسخ عقد الكراء .
و تجدر الاشارة إلى أن مقتضيات القانون الجديد ، لم تغير بهذا الخصوص شيئا مقارنة مع مقتضيات ظهير 25 دجنبر 1980 لكن جاءت عكسية لما جاء به الفصل 668 من قانون الالتزامات و العقود المغربي بحيث أن هذا الأخير يجيز تولية الكراء أو التخلي عنه إلا إذا وجد في العقد ما يخالف ذلك ، بمعنى أن الأصل هو الاباحة و الاستثناء من المنع .
أما في المادة 39 من قانون 67.12 فهي تمنع على المكتري تولية المحل المعد للسكنى أو التخلي عنه بدون موافقة المكري إلا إذا ورد في العقد ما يبيح ذلك أما في حالة عدم التطرق لهذا الشرط في العقد فإن الأصل هو المنع وعدم الجواز، إلا أنه بإمكان المكري منح الموافقة الصريحة على جواز التولية و التخلي عن الكراء ، و في جميع الحالات لا يجوز للمكتري أن يقوم بكراء أي جزء من أجزاء العين المكراة إلا بموافقة المكري الصريحة بمقتضى محرر كتابي(1) ثابت التاريخ و أن تتضمن هذه الاخيرة مبلغ الوجيبة الكرائية الجديدة ، و التكاليف الكرائية عند الاقتضاء و باقي شروط التولية أو التخلي المتفق عليها.
أما بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني ، فإذا كان الاصل هو تولية المحل المكترى أو التخلي عنه كليا أو جزئيا ، لا يجوز دون موافقة المكري ، فإنه في حالة المحلات المعدة للاستعمال المهني من خلال المادة 40 من القانون الجديد ، لا يحق للمكري أن يعترض على التولية أو التخلي إذا ما التزم المتولى له أو المتخلى له باستعمال المحل المكترى لمزاولة نفس النشاط المهني الذي كان يزاوله بها المكتري الاصلي ، أو لمزاولة نشاط مهني مماثل شريطة أن لا يترتب عن ذلك إدخال تغييرات على المحل المكترى أو إحداث تحملات إضافية بالنسبة للمكري أو تغييرات على المحل المكترى أو إحداث تحملات إضافية بالنسبة للمكري أو تغيير طبيعة عقد الكراء ، لكن برجوعنا إلى المادة 41 نجد أن المشرع اشترط أيضا موافقة المكري لتولية الكراء أو التخلي عنه جزئيا بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني مع تضمين هذه الموافقة بجميع البيانات الواردة في المادة 39 من نفس القانون كما خول المشرع للمكري إمكانية طلب الزيادة في الوجيبة الكرائية.
إذا كان مبلغ وجيبة الكرائية للتخلي أو التولية يفوق مبلغ وجيبة الكراء الأصلية للجزء الذي وقعت توليته أو التخلي عنه بقدر ذلك كما أن المكري لا يفقد حق مراجعة الوجيبة الكرائية الثلاثية المنصوص عليها في المادة 33 من نفس القانون اضافة الى فسخ عقد الكراء بل تبقى قائمة في مواجهة المتخلى له أو المتولى له شريطة أن تكون التولية أو التخلي قد تمت دون الاتفاق على مراجعة الوجيبة الكرائية .
موضيع أخرى:
تعليقات
إرسال تعليق
شاركنا برأيك