القائمة الرئيسية

الصفحات

ضريبة التصرفات العقارية في النظام السعودي

ضريبة التصرفات العقارية في النظام السعودي

ورقة علمية حول ضريبة التصرفات العقارية
ضريبة التصرفات العقارية في النظام السعودي
تقديم

تعتبر الضرائب من أقدم وأهم الموارد المالية للدولة، إذ عرفت تطورا موازيا لتطور الدولة والنظم الاجتماعية، فقد ظهرت في بادئ الأمر كخدمة شخصية اختيارية ثم بعدها كإعانة مالية من طرف الرعايا لحاكمهم إلى أن أصبحت إجبارية التسديد، وقد عرفت الضريبة تطورا مهما على مر السنين سواء من حيث طبيعتها أو أهدافها أو الأسس التي تستند عليها. 

ومن البديهي أن ينتج عن أي استقطاع ضريبي انعكاسات على كل من الادخار والاستهلاك والإنتاج وكذا الاستثمار ويختلف هدا التأثير هو الأخر باختلاف التكوين السياسي والاقتصادي للدولة.

وتعد الضرائب المفروضة غلى العقار، من أهم الضرائب المهمة التي تحرص الدول على تنظيمها تنظيما دقيقا، حيث ساهمت في ذلك العديد من العوامل التي غيرت من مؤشر العرض والطلب، سواء تلك المتعلقة بالخصاص الموجود في توفير سكن الذي يجب أن يرقى إلى تطلعات المشتريين المستقبليين، ولهذا سنحاول في هذه المقالة االحديث عن عن ضريبة جديدة قامت الهيئة العامة للزكاة والدخلال سعودية باقرارها.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية ؟

لقد تم البدء في تطبيق هذا النوع من الضرئب العقارية التي تم الاعلان عنها بموجب الأمر الملكي رقم( أ/ 84 ) وتاريخ 1442/2/14، الهادف إلى دعم المواطنين والمطورين العقاريين المرخصين، بداية من يوم الأحد الموافق 1442/2/17، وبموجب الأمر الملكي والقرارات التنفيذية التي سيتم اعتمادها بموجبه سيتم إعفاء توريد (بيع) العقارات من ضريبة القيمة المضافة بدلًا من فرضها بنسبة %15، مع فرض ضريبة للتصرفات العقارية التي تشمل عمليات البيع وما في حكمها بنسبة 5% من قيمة العقار، بالإضافة إلى رفع المبلغ الذي ستتحمله الدولة من قيمة ضريبة التصرفات العقارية إلى مليون ريال من سعر شراء المسكن الأول بدلًا من 850 ألف المرتبطة بضريبة القيمة المضافة.

وبالتالي فهي ضريبة غير مباشرة تُفرض على جميع التصرفات التي ينتج بموجبها أثر قانوني، يتمثل في نقل حق ملكية العقار، أو حيازته لغرض تملكه، أو تملك منفعته من شخص إلى آخر، وقد يكون التصرف موقوفاً عن تلاقي إرادة طرفي المعاملة مثل: البيع أو بناءً على إرادة منفردة من قبل المتصرف، مثل: الوصية، كما تشمل ــــ على سبيل المثال ــــ وليس الحصر:

و ضريبة التصرفات العقارية ، هي ضريبة يتم فرضها بنسبة %5 على جميع التصرفات العقارية التي تشمل:

• البيع

• الوصية

• الهبة أو التنازل.

• المقايضة أو المعاوضة.

• التأجير التمويلي.

• الإجارة المنتهية بالتمليك.

• الإجارة الإسلامية المنتهية بالتملك.

• نقل حصص في الشركات العقارية.

• عقود الانتفاع طويلة الأمد التي تزيد مدتها عن 50 عاماً.

• التأجير التمويلي

• الإجارة المنتهية بالتملك

• عقود الانتفاع طويلة الأمد التي تزيد مدتها على 50 عاماً  

وتحتسب الضريبة على قيمة العقار وفقاً لقيمته المتفق عليها بين البائع والمشتري والتي يجب ألا تقل عن القيمة السوقية وقت التصرف، ويتم سدادها إلزامياً قبل أو أثناء الإفراغ من قبل البائع.

الفرق بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية

الهيئة المكلفة بتحصيل الضرائب

إن الهيئة هي الجهة المكلفة بتطبيق وإدارة وتحصيل الضرائب ويشار إليها لاحقاً ب “الضريبة” ما لم يقتض السياق خاف ذلك، حيث أن مهام الهيئة وفقاً لتنظيمها تتمحور حول القيام بأعمال جباية الزكاة وتحصيل الضرائب (ضريبة الدخل، والاستقطاع، وضريبة السلع الانتقائية، وضريبة القيمة المضافة، و الضريبة المتعلقة بالتصرفات العقارية )، وتحقيق أعلى درجات الالتزام من المكلَّفين تجاه الواجبات المفروضة عليهم وفقاً للأنظمة الضريبية المعنية.

وتفرض ضريبة التصرفات العقارية على كافة العقارات مهما كانت حالتها، أو شكلها، أو استخدامها في وقت التصرف، ويشمل العقار الأرض وما يتم إنشاؤه، أو تشييده، أو بناؤه عليها، سواء كانت مطورة، أو غير مطورة. سواءً كان هذا التصرف شاملًا لكامل العقار أو أي جزء منه مفرزًا، أو مشاعًا، أو وحدة سكنية، أو غير ذلك من أنواع العقارات.

ويُعد نقل الحصص أو الأسهم في الشركات العقارية، وهي الشركات التي تمثل العقارات أكثر من 50 % من أصولها، أو رأسمالها من التصرفات الخاضعة لضريبة التصرفات العقارية حيث أن نقل تلك الحصص يعد نقاً غير مباشر لملكية العقارات التي تملكها الشركة العقارية ما لم تكن هناك علاقة مباشرة بين ملكية الحصص، والأسهم، وملكية أصول الشركة، ولا يعد نقل ملكية الأسهم الخاصة بالصناديق العقارية المتداولة في السوق المالية من قبيل نقل الحصص الخاضع للضريبة.

اجراءات سداد ضريبة التصرفات العقارية

باعتبار الهيئة العامة للزكاة والدخل الجهة المكلفة قانونا بتحصيل هذه الضريبة فلقد بينت إجراءات سداد ضريبة التصرفات العقارية ، بحيث أنها أقرت مجموعة من الإجراءات الخاصة بها كهيئة مختصة وأخرى يرجع فيها الشخص الى وزارة العدل.

وتتم هذه العملية من خلال الولوج الى البوابة الالكترونية للهيئة والدخول الى خدمة ضريبة التصرفات العقارية ومن ثم يدخل الشخص جميع  بياناته كالبائع ورقم الصك أو العقد، ثم بعد ذلك يتوجب عليه التصريح عن طبيعة العقار ونوعه والافصاح عن القيمة الحقيقية للبيع الذي على أساسه يتم احتساب مبلغ الضريبة المستحقة مرور بآخر مرحلة من التصريح الضريبي وهي استخراج أو إصدار فاتورة سداد بنسبة 5 في المائة من قيمة البيع وسداده.

أما فيما يتعلق بالإجراءات الخاصة بوزارة العدل التي يتعين على الشخص القيام بها، قهي آخر الاجراءات التي بينتها الهيئة وهي خاصة بإنهاء عملية الإفراغ لدى كاتب العدل بعد سداد ضريبة التصرفات العقارية، ليصل الشخص لآخر مرحلة وهي الأخيرة  وهي توثيق العقد وإشعار البائع بإتمام العملية. 

مجموعة من الأمثلة العملية:

المثال الأول:

قام شخص ببيع قطعة أرض بقيمة مليون ريال، وأراد إفراغ العقار باسم المشتري، هنا يكون التصرف العقاري المتمثل في بيع ذلك الشخص لقطعة الأرض تصرفًا خاضعًا لضريبة التصرفات العقارية. وبعد ذلك قام المشتري بتقسيم قطعة الأرض إلى عدة قطع، وأراد إفراغ كل قطعة على حدة باسم عدة أشخاص آخرين، هنا يكون التصرف العقاري لكل قطعة أرض يمثل تصرفاً جديداً خاضعاً للتضريب.

ما المقصود بالتصرف العقاري ؟

يُعرف التصرف لأغراض هذا الدليل على أنه اتجاه الإرادة إلى إحداث أثر قانوني معين، ويتمثل هذا الأثر بإنشاء حق يترتب النظام عليه. على سبيل المثال العقود المبرمة لنقل ملكية عقار بين طرفين، فهو تصرف قانوني يقوم على تلاقي إرادتين، ويُكسب نظاماً الحقوق العينية. ومثل ذلك أيضا الوصية، فهي تصرف قانوني يقوم على إرادة منفردة، ويُكسب أيضاً حقوقاً عينية.

العقار

يُعرف العقار لأغراض هذا الدليل على أنه كل شيء ثابت في مكانه، ولا يمكن نقله دون تلف، وتشمل: الأماك المبنية، والأرض، وكل ما يتفرع عن ذلك من حقوق، ويشمل تعريف العقار، كلً مما يلي:

* أي مساحة أرض محددة يمكن أن ينشأ عليها حقوق ملكية، أو حيازة، أو ... غيرها من الحقوق العينية.

* أي أبنية، أو إنشاأت هندسية أقيمت بصورة دائمة على أرض ما..

* أي تركيبات، أو معدات تشكل جزءًا ثابتًا، أو ألحقت بشكل دائم بمبنى أو هيكل انشائي أو عمل هندسي.

التصرف العقاري

عرفت اللائحة التنفيذية الخاصة ضريبة التصرفات العقارية ، التصرف العقاري أنه “أي تصرف قانوني ناقل لملكيةالعقار، أو لحيازته لغرض تملكه، أو تملك منفعته، بما في ذلك دون حصر العقود التي يكون محلها نقل حق الانتفاع، أو حق الإجارة طويلة الأمد، ومن ذلك؛ البيع، المعاوضة، الهبة، الوصية، المقايضة، الإجارة، الإيجار التمويلي، ونقل حصص في الشركات العقارية، أو تقرير حق الانتفاع لمدة تزيد عن 50 عامًا”.

حق الملكية

يُعرف حق الملكية لأغراض هذا الدليل الإرشادي على أنه الحق الذي يخول لصاحبه كافة الحقوق على شيء مادي معين، حيث يُمكّن مالك الحق من الاستئثار بكل منافع شيء مادي معين، فيحق له الاستعمال والاستغلال والتصرف.

عقد المقايضة

يُعرف عقد المقايضة لأغراض هذا الدليل على أنه عقد يتم بموجبه وقوع التزام على كل من المتعاقدين أن ينقل إلى الآخر، على سبيل التبادل، ملكية مال ليس من النقود.

عقد المعاوضة

يُعرف عقد المعاوضة لأغراض هذا الدليل الإرشادي على أنه العقد الذي ينشأ عنه التزام إرادي حر بين المتعاقدين بأداء التزاماتهما المتقابلة أخذا وعطاءً؛ لتملك عين، أو الاستفادة من منفعة، أو خدمة، أو اكتساب حق مالي.

عقد الإجارة

يُعرف عقد الإجارة لأغراض هذا الدليل الإرشادي أنه تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء مقابل معلوم.

عقد المرابحة

يُعرف عقد المرابحة لأغراض هذا الدليل الإرشادي على أنه نوع من أنواع التمويل الإسامي، تُعرَف أيضًا بتمويل التكلفة الزائدة، يتفق فيها البائع والمشتري على تكلفة الأصل المادي وأرباحه.

عقد الإيجار التمويلي

يُعرف عقد الإيجار التمويلي لأغراض هذا الدليل الإرشادي على أنه عقد تأجير تمويلي ينشأ بين المؤجر والمستأجر، وبمقتضاه يلتزم المؤجر بنقل الأصل المؤجر المملوك له، أو الذي حصل عليه من المورد إلى حيازة المستأجر؛ لاستخدامه من قبله على أن يتم نقل ملكية الأصل للمستأجر، أو يكون للمستأجر خيار شراء الأصل بعد نهاية مدة معينة، وسداد الالتزامات المتفق عليها بين أطراف التعاقد.

حق الانتفاع

يُعرف حق الانتفاع لأغراض هذا الدليل على أنه حق عيني يخول للمنتفع استعمال عقار ملك الغير، واستغلاله، وينشأ هذا الحق بإرادة الأطراف، أو بحكم القانون، ويمكن أن يكون مقيداً بأجل أو شرط.

البيع على الخارطة

يُعرف البيع على الخارطة لأغراض هذا الدليل الإرشادي على أنه بيع، أو تأجير وحدة عقارية مفرزة قبل استكمال تشييدها.

العقار السكني

يُعرف العقار السكني لأغراض هذا الدليل على أنه مقر أو مكان إقامة مصمم لغرض السكن بشكل دائم، وليس لأغراض النشاط التجاري، وأوضحت اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة بأن العقار السكني يشمل ما يقع ضمن الحدود الملحقة نظامياً بالممتلكات، وتشمل الحدود المخصصة قانوناً للممتلكات، بما في ذلك الحدائق، و المرائب، أو أي جزءٍ من العقار يعتبر دائمًا.

العقارات غير السكنية

تُعرف العقارات غير السكنية لأغراض هذا الدليل على أنها العقارات التي لا تتوافق مع تعريف العقار السكني، وتشمل على سبيل المثال، وليس الحصر:

* العقارات التجارية.

* الأراضي الشاغرة المطورة أو غير المطورة.

* أعمال البناء المكتملة جزئياً.

* أرض زراعية.

وتعتبر الفنادق، أو النزل، أو بيوت الضيافة، أو أماكن الإقامة المخدومة، أو أي مبنى آخر مصمم لتقديم إقامة مؤقتة للزوار أو المسافرين عقارات غير سكنية.

التوثيق

عرفت اللائحة التنفيذية ضريبة التصرفات العقارية التوثيق أنه”مجموعة الإجراأت التي تكفل إثبات الحق على وجه يصح الاحتجاج به، وفقاً لأحكام نظام التوثيق، بما فيها على سبيل المثال، و ليس الحصر إبرام عقد البيع بين طرفي العقد”.

الوقف الخيري 

عرف نظام الهيئة العامة للأوقاف الوقف الخيري، أو الوقف العام أنه “الوقف المشروط على أوجه البرِّ بصورة عامة معينة بالذات أو بالوصف”.

الوقف الذري 

عرف نظام الهيئة العامة للأوقاف الوقف الذري أنه “الوقف المشروط على معين من ذرية وأقارب بالذات أو بالوصف”.

القيمة السوقية العادلة

أوضحت الفقرة الثانية من المادة الثامنة والثلاثين من اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة ماهية القيمة السوقية العادلة؟، وهو مصطلح يستخدم من قبل الهيئة لغايات ضريبة التصرفات العقارية ويعرف بأنه “ ... المقابل المستحق نظير توريدات سلع أو خدمات مماثلة ومتزامنة تقدم بمرونة بين أشخاص ليسوا أشخاصاً مرتبطين.”

المحررات غير الرسمية

عرفت اللائحة التنفيذية المحررات غير الرسمية بأنها “تلك المحررات التي يتم من خلالها إثبات التصرفات خارج نطاق التوثيق الرسمي النظامي”.

الجهات والمشروعات ذات النفع العام

عرفت اللائحة التنفيذية الجهات والمشروعات ذات النفع العام بأنها “الجهات والمؤسسات التي تحمل هذه الصفة بموجب نظام الجمعيات والمؤسسات الأهلية، وقد عرًف نظام الجمعيات والمؤسسات الأهلية تلك الجهات بأنها الجهات التي تحمل أغراضًا عامة: كالأغراض الإنسانية، والاجتماعية، والثقافية، والمهنية، والعلمية التي تسعى إلى تحقيقها من خلال خدمة المجتمع”.

المحررات الرسمية

لأغراض هذا الدليل فقد تم تعريف المحررات الرسمية بأنها تلك المحررات التي يتم من خلالها إثبات التصرفات داخل نطاق التوثيق الرسمي النظامي.

الشركات العقارية

تُعرف الشركات العقارية لأغراض هذا الدليل على أنها الشركات التي تمثل العقارات أكثر من 50 % من أصولها، أو رأس مالها.

استحقاق ضريبة التصرفات العقارية

تفرض بواقع 5% من إجمالي ثمن البيع لكل تصرف على حدة، وبالتالي في حال تكرر التصرف على العقار محل البيع فإن إجمالي ثمن البيع عن كل تصرف يخضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% ما لم يكن هذا التصرف تصرفاً مستثناً من الضريبة وفقاً لقائمة الاستثناءات المنصوص عليها في اللائحة التنفيذية التي سيتم ذكرها لاحقاً بالتفصيل. ولا ينال من ذلك ما إن كان التصرف موثقاً من عدمه، فالأصل في استحقاق الضريبة هو حدوث الواقعة المنشئة للضريبة، وهي انتقال الحق للغير.

مثال:

اتفق شخصان على بيع عقار تجاري وإفراغ صك ملكيته لدى كتابة العدل لصالح المشتري وذلك بتاريخ 11 / 11 / 2020 م على أن تكون قيمة العقار التي تعادل القيمة السوقية العادلة 800 ألف ريال. يعد بيع العقار وإفراغه بمثابة تصرف عقاري خاضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% وتستحق على المعاملة ضريبة قدرها 40 ألف ريال، يتم سدادها للهيئة من خال البائع قبل استكمال إجراأت الإفراغ لدى كتابة العدل.

  800000 * 0.05 = 40000

الوعاء الضريبي لاحتساب الضريبة المستحقة

يتم تحديد أو احتساب الوعاء الضريبي ضريبة التصرفات العقارية على أساس القيمة المتفق عليها بين طرفي أو أطراف التصرف أو قيمة العقار، بشرط ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف، وألا تتضمن قيمة العقار هامش الربح الضمني إذا تخللت عملية التصرف أي حالة من حالات التمويل المقدمة من الجهات المرخص لها نظاماً.

وعليه تستند القيمة السوقية العادلة إلى المقارنة مع التصرفات العقارية المماثلة والمتزامنة للعقارات محل التصرف. ويجب أن تستند القيمة السوقية العادلة إلى السعر الذي يمكن الحصول عليه من قبل المشترين غير المرتبطين ضمن السياق المعتاد للمعاملة، وليس من الضروري أن تستند القيمة السوقية العادلة إلى سعر أو تقييم محدد للعقار.

مثال:

قام شخصان بإبرام عقد مبايعة في تاريخ 20 / 10 / 2020 م الذي يتضمن قيام البائع ببيع أرض للمشتري بقيمة مليون ريال، في حين تبين للهيئة بأن القيمة السوقية العادلة لأرض في وقت إبرام العقد تمثل مليون وخمسمائة ألف ريال، وأن القيمة تم تخفيضها لوجود علاقة قرابة بين أطراف المعاملة، فهنا يتم احتساب الوعاء الضريبي وفقاً للقيمة السوقية العادلة بنسبة 5%. ويتم فرض الضريبة على مبلغ مليون وخمسمائة ألف ريال،

تاريخ استحقاق الضريبة

تُعد الواقعة المنشئة للضريبة في حالة ضريبة التصرفات العقارية هي واقعة التصرف نفسها، و الاتفاق على إتمام المعاملة بين الطرفين، وبالتالي يعد تاريخ نقل الملكية هو تاريخ استحقاق الضريبة، فعلى سبيل المثال لا الحصر في حالات البيع العادية يعد تاريخ إبرام عقد البيع هو التاريخ الذي يثبت فيه التصرف الذي بموجبه تم نقل ملكية العقار للمشتري، و بالتالي ثبت تاريخ استحقاق الضريبة في ضوئه، و يقاس على ذلك على سبيل المثال لا الحصر إجراءات نقل الملكية المباشرة لدى الجهة المختصة بتوثيق نقل الملكية (كتابة العدل)، أو تاريخ ابرام العقود في حالات الإجارة المنتهية بالتملك الإيجار التمويلي المنتهي بالتملك.

مثال:

قام الطرفان بإبرام عقد مبايعة لوحدة سكنية في تاريخ 12 / 12 / 2020 م بقيمة قدرها مليون ريال، وبالتالي فإن تاريخ إبرام العقد يعد هو تاريخ استحقاق الضريبة.

تاريخ سداد ضريبة التصرفات العقارية المستحقة

حددت اللائحة التنفيذية عددًا من التواريخ التي يمكن الاسترشاد بها عند تحديد وقت سداد ضريبة التصرفات العقارية وفقاً للقاعدة العامة التي تقضي بأن يكون موعد سداد الضريبة المستحقة في أو قبل تاريخ توثيق التصرف، بمعنى من الممكن أن يتم سداد الضريبة بمجرد ثبوت الواقعة المنشأة للضريبة– أي التصرف – ونقل الملكية. وفي كل الأحوال لا يستطيع الشخص توثيق المعاملة سواء بالإفراغ لدى كتابة العدل أو التوثيق لدى أي جهة مختصة أخرى بحسب الأحوال قبل سداد الضريبة إلى الهيئة العامة للزكاة والدخل، والحصول على ما يفيد ذلك، أو الحصول على ما يدل على استثناء المعاملة من الخضوع  ضريبة التصرفات العقارية في حالة تطابق أحد حالات الاستثناء على المعاملة.

كما أوضحت اللائحة موعد سداد الضريبة لبعض الحالات على سبيل المثال لا الحصر على النحو التالي:


موعد السداد

نوع التصرف

تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق

بيع عقار موثق لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد نظاماً

تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق

توثيق هبة عقار غير مستثنى تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق

تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق

عقود الإجارة المنتهية بالتملك وعقود الإيجار التمويلي تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق

تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق

حقوق الانتفاع طويلة الأمد تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق

تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق

توثيق بيع عقار بالمزاد العلني، سواء كان البيع تجاري أو تنفيذ جبري

تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق ويعد بمثابة التوثيق توقيع عقد التنازل في حال عدم تطبيق إجراء التوثيق

التنازل عن حقوق الانتفاع سواء الإيجارية المنتهية بالتملك، أو طويلة الأمد

تسدد الضريبة في أو قبل تاريخ التوثيق ويعد بمثابة التوثيق توقيع عقد التنازل في حال عدم تطبيق إجراء التوثيق

بيع عقار على الخارطة


حالات خاصة لتاريخ استحقاق الضريبة

يتم سداد الضريبة في الحالات التي لا يشملها إجراء التوثيق الرسمي لدى الجهة الإدارية المختصة أو الموثق المعتمد –التصرف المثبت بمحررات غير رسميةء خلال 30 يوماً تقويمياً من تاريخ العقد أو الاتفاق النهائي لواقعة التصرف وفقاً لنص المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.



مثال

قام الطرفان بالاتفاق على أن يمنح الطرف الأول الطرف الثاني حق الانتفاع من الأرض المملوكة للطرف الأول، حتى يقوم الطرف الثاني بالانتفاع منها من خال زراعتها لمدة 50 عاماً، وبالتالي ثبتت الواقعة المنشئة للضريبة بموجب الاتفاق والذي يعد بمثابة محرر غير رسمي، وعليه تفرض الضريبة بنسبة 5% وفقاً لما هو موضح أعاه. وبالتالي يجب على المتصرف (الطرف الأول) استخدام منصة خدمة ضريبة التصرفات العقارية على موقع الهيئة للإفصاح عن المعاملة، وسداد الضريبة المستحقة عنها بما لا يتجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ وقوع التصرف.

في بعض الحالات يقوم الأطراف بإبرام عقود صورية أو مستترة لغرض تحقيق أهداف معينة، ويحق للهيئة أن تعتد بالتصرفات الصورية أو المستترة لأغراض تطبيق أحكام هذه الضريبة ووفقاً لمقتضيات تحصيل الضريبة بشكل عادل.

الشخص الملتزم ب سداد ضريبة التصرفات العقارية

الأصل في استيفاء الضريبة أن استيفاءها يقع على عاتق المتصرف (البائع)، بينما يمكن لكلا الطرفين الاتفاق على أن يتحملها المشتري بأن يتم النص على ذلك صراحة في العقد المبرم وإيضاح كلٍّ من مبلغ الضريبة، وإجمالي قيمة العقار بشكل منفصل في العقد، ولا يتم الإشارة فيه إلى إجمالي القيمة شاملة للضريبة، علماً أنه في كل الحالات يظل المتصرف هو الملزم، أمام الهيئة بتوريد الضريبة ومسؤولًا عن كافة الالتزامات المتعلقة بها. كما يعد المُتَصرِف والمُتَصرَّف له مسؤولَين بالتضامن عن أية التزامات ضريبية تستحق بموجب اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية، ويحق للهيئة الرجوع إليهما مجتمعين، أو منفردين بحسب الأحوال.

مثال:

قام شخصان بإبرام عقد مبايعة لعقار في تاريخ 20 / 10 / 2020 م الذي يتضمن قيام البائع ببيع أرض بقيمة مليون ريال، واتفق الطرفان بأن يقوم المشتري سداد ضريبة التصرفات العقارية المستحقة عن البيع، وتم النص على ذلك في عقد المبايعة، وعليه يتم تحديد قيمة العقار مليون ريال، وقيمة الضريبة خمسون ألف ريال يسددها المشتري للبائع الذي يقوم بدوره لسدادها للهيئة من خال الآلية المحددة لذلك.

استثناءات ضريبة التصرفات العقارية

تضمنت اللائحة التنفيذية استثناء عدد من التصرفات العقارية من الخضوع بهذه الضريبة كلياً إلا ما تحدده الهيئة وفقاً لتقديرها جزئياً، وذلك مراعاةً لأبعاد اجتماعية أو اقتصادية، وكذلك تخفيفاً على المواطنين، وضمان عدم خضوع ذات المعاملة، أو التصرف للضريبة أكثر من مرة، أو الخضوع ل ضريبة التصرفات العقارية بعد سابق خضوعها لضريبة القيمة المضافة.

سوف نقوم بتناول تلك الاستثناءات بشكل أكثر تفصيلًا كما يلي:

التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها

تم أخذ هذا الاستثناء في الاعتبار من أجل استبعاد التصرفات العقارية التي تنتج عن تقسيم التركة سواء من المتوفي إلى الورثة أو بين الورثة، بعضهم البعض في حدود حصصهم الشرعي، وذلك وفقاً لصك حصر الورثة، كون ذلك لا يعد بمثابة بيع/ تصرف للعقار محل التوزيع. ويشترط في ذلك أن يكون التصرف قاصرًا فقط على توزيع وتقسيم التركة في حدود الأنصبة الشرعية، ولا يمتد ذلك الاستثناء ليشمل تصرف الورثة في حصصهم بعد ذلك أي لا يشمل قيام أحد الورثة ببيع نصيبه سواء كان ذلك البيع لأحد الورثة الآخرين، أو لشخص آخر من غير الورثة.

مثال:

توفي شخص وتم توزيع تركته بين عدد من الأبناء الوارثين، وكانت حصة أحد الأبناء من التركة الحصول على البيت.

يتم استثناء هذا التصرف في هذه الحالة عند القيام بإفراغ العقار، مع وجوب تسجيل العقار في الهيئة العامة للزكاة والدخل للحصول على ما يفيد الاستثناء من دفع ضريبة التصرفات العقارية حيث لن يتم قبول عملية الإفراغ في كتابة العدل دون التسجيل، وفي حالة قيام الوارث ببيع العقار بعد توزيع التركة فإن ذلك البيع يكون خاضعاً للضريبة الخاصة بالتصرفات العقارية، وكذلك إذا تم بيع العقار من قبل الورثة قبل توزيع التركة لأغراض تقسيمها نقداً بينهم، فإن ذلك البيع يكون خاضعاً ضريبة التصرفات العقارية.

التصرف بدون مقابل في العقار لوقف ذري “أهلي”، أو خيري، أو جمعية خيرية مرخصة، وذلك عند إثبات الوقف ابتداءً، ولا يشمل ذلك التصرفات التي تتم لأغراض الإدارة

تم إضافة هذا الاستثناء للتشجيع على القيام بوقف العقارات للأغراض الخيرية دون تكبد الواقف تكاليف إضافية تعوق دون إتمام تلك العملية خاصة مع عدم وجود مقابل في

العملية، وينطبق ذات الأمر على التبرع بالعقار لجهة خيرية مرخصة، ويقصد بها الجهات الخيرية التي يتم ترخيصها، والسماح لها بمزاولة أنشطتها الخيرية من خال الدولة مثل الجمعيات الخيرية المرخصة التي يتم الإشراف عليها من قبل وزارة العمل، وفيما يتعلق بالوقف الذري فيوجد صور متعددة له مثل: الوقف الذري للأبناء، و أبناء الأبناء أسوة بالهبة للدرجة الأولى، والثانية من الأقارب.

ويقتصر هذا الاستثناء على التصرف الأول في العقار (بدون مقابل) لصالح الوقف، أو الجمعية الخيرية المرخصة، أما في حالة قيام الوقف بالتصرف في العقار سواء بالبيع، أو منح حق انتفاع طويل الأمد (أكثر من 50 عامًا) فإن ذلك التصرف يكون خاضعاً لضريبة التصرفات العقارية.

كما أنه يجب التنويه أن مجرد التصرف في العقار لصالح وقف ذري “أهلي”، أو خيري، أو جمعية خيرية مرخصة لا يٌستثنى من الخضوع لهكذا ضريبة ما لم يكن ذلك التصرف بدون مقابل، وبالتالي إذا كان التصرف لصالح الوقف، أو الجمعية الخيرية المرخصة بمقابل فإنه يكون خاضعاً لتضريب.

أرض أراد مالكها منحها بدون مقابل لجمعية خيرية مرخصة.

يستثنى البائع من دفع ضريبة التصرفات العقارية في هذه الحالة، مع مراعاة ضرورة التأكد من أن الأرض سوف يتم منحها دون مقابل، وكذلك التأكد من أن الجمعية الخيرية التي سوف يتم منح الأرض لها مرخصة من قبل الدولة.

وفي حالة ما قامت تلك الجمعية الخيرية بعد ذلك بمنح إحدى الشركات حق الانتفاع لتلك الأرض لمدة 70 سنة مقابل مبلغ 100 ألف ريال لكل سنة.

في هذه الحالة يخضع ذلك التصرف لضريبة التصرفات العقارية، حيث أن الاستثناء يقتصر على التصرف الأول من المالك إلى الجمعية الخيرية ابتداءً على أن يكون بدون مقابل، أما التصرفات الصادرة عن الجمعية الخيرية بعد ذلك بغرض الإدارة أو الاستفادة من تلك الأرض فلا يشملها الاستثناء، وتكون خاضعة للضريبة ما لم يشملها أي استثناء آخر من الاستثناءات التي اشتملت عليها اللائحة ففي هذه الحالة تكون معفية نظرا للسبب الجديد.

كيف يتم استرداد ضريبة التصرفات العقارية

هذا الموضوع يعد من أهم الاشكالات التي تطرح لدى الكثير، وخاصة لمن يمارسون النشاط الاقتصادي كالبيع والشراء أي مبيعات ومخرجات ومشتريات .

وفقا للأمر الملكي والذي نص على مجموعة من المضامين من أهمها اعفاء التوريدات العقارية من الضريبة على القيمة المضافة التي كانت بالنسبة 15 بالمئة واقرار ضريبة جديدة وهي ضريبة التصرفات العقارية، وبناء على ذلك أصدرت الهيئة العامة للزكاة والدخل السعودية لائحة تنفيذية لهذا الغرض جاءت بتعريف للتصرفات العقارية، فوفق اللائحة يقصد به أي تصرف قانوني يقوم به الشخص سواء كان فرد أو شركة يؤدي الى نقل ملكية هذا العقار أو الانتفاع فيه أو بغرض تملكه.

لكن هل يمكن استرداد قيمة هذه الضريبة 

ضريبة التصرفات العقارية لا يوجد فيها استرداد إلا المطورين العقاريين  المرخص لهم، لأن البيع يخضع لنسبة 5 بالمئة فقط بدل من الضريبة على القيمة المضافة التي كانت تبلغ 15%.


النص الكامل للأمر ملكي بخصوص ضريبة التصرفات العقارية

الرياض 14 صفر 1442هـ الموافق 1 أكتوبر 2020 م واس

صدر اليوم أمر ملكي فيما يلي نصه:

الرقم : أ / 84

التاريخ : 14 / 2 / 1442 هـ

بعون الله تعالى

نحن سلمان بن عبدالعزيز آل سعود

ملك المملكة العربية السعودية

بعد الاطلاع على النظام الأساسي للحكم ، الصادر بالأمر الملكي رقم ( أ / 90 ) بتاريخ 27 / 8 / 1412هـ.

وبعد الاطلاع على نظام مجلس الوزراء ، الصادر بالأمر الملكي رقم ( أ / 13 ) بتاريخ 3 / 3 / 1414 هـ .

وبعد الاطلاع على نظام مجلس الشورى ، الصادر بالأمر الملكي رقم ( أ / 91 ) بتاريخ 27 / 8 / 1412 هـ

وبعد الاطلاع على نظام ضريبة القيمة المضافة ، الصادر بالمرسوم الملكي رقم ( م / 113 ) بتاريخ 2 / 11 / 1438 هـ المعدل بالمرسوم الملكي رقم ( م / 52 ) بتاريخ 28 / 4 / 1441 هـ .

وبعد الاطلاع على الأمر الملكي رقم ( أ / 638 ) بتاريخ 15 / 10 / 1441هـ .

أمرنا بما هو آت :

أولاً : إعفاء التوريدات العقارية التي تتم بعد نفاذ الأحكام الواردة في هذا الأمر من ضريبة القيمة المضافة .

ثانياً : رد ما يتم دفعه بعد نفاذ الأحكام الواردة في هذا الأمر من قيمة ضريبة القيمة المضافة على المدخلات للمطورين العقاريين المرخصين ، وفقاً لضوابط الاسترداد والقواعد ذات الصلة التي يعتمدها وزير المالية رئيس مجلس إدارة الهيئة العامة للزكاة والدخل بالتنسيق مع وزير الإسكان ويعتمد وزير المالية رئيس مجلس إدارة الهيئة العامة للزكاة والدخل قائمة ـ تحدث دورياً ـ بأسماء أولئك المطورين.

ثالثاً : فرض ضريبة باسم ( ضريبة التصرفات العقارية ) على التوريدات العقارية التي تتم بعد نفاذ الأحكام الواردة في هذا الأمر ، وذلك بنسبة قدرها ( 5 % ) من قيمة التوريد العقاري ، تستحصل عند توثيق التصرف العقاري.

رابعاً : لأغراض تنفيذ ما ورد في البندين ( أولاً ) و ( ثالثاً ) من هذا الأمر ، يحدد وزير المالية رئيس مجلس إدارة الهيئة العامة للزكاة والدخل التوريدات العقارية التي تعفى من ضريبة القيمة المضافة ، وتخضع لضريبة التصرفات العقارية.

خامساً: تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية عما لا يزيد عن مبلغ (1.000.000) مليون ريال من سعر شراء المسكن الأول للمواطن. ويعتمد وزير المالية رئيس مجلس إدارة الهيئة العامة للزكاة والدخل الضوابط والإجراءات اللازمة لذلك.

سادساً: تتولى الهيئة العامة للزكاة والدخل مسؤولية إدارة ضريبة التصرفات العقارية وتحصيلها، ويصدر وزير المالية رئيس مجلس إدارة الهيئة العامة للزكاة والدخل ما يلزم من قرارات بما في ذلك تحديد ما يسري على هذه الضريبة من أحكام واردة في نظام ضريبة القيمة المضافة، بالقدر الذي يتفق مع طبيعة هذه الضريبة.

سابعاً: تتولى لجنة الفصل في المخالفات والمنازعات الضريبية، واللجنة الاستثنائية للمخالفات والمنازعات الضريبية ـ المنصوص على تشكيلهما واختصاصاتهما في المرسوم الملكي رقم ( م / 113 ) في 2 / 11 / 1438هـ ـ الفصل في المخالفات والمنازعات الناشئة عن تطبيق الأحكام المشار إليها في البند (سادساً) من هذا الأمر.

ثامناً: يطبق ما ورد في البندين (سادساً) و (سابعاً) من هذا الأمر إلى حين صدور نظام ضريبة التصرفات العقارية والعمل بموجبه.

تاسعاً: تنشر البنود السابقة في الجريدة الرسمية، ويحدد وزير المالية رئيس مجلس إدارة الهيئة العامة للزكاة والدخل تاريخ العمل بها، على أن يكون تالياً لنشرها، وبما لا يتجاوز خمسة عشر يوماً من تاريخ صدورها.

عاشراً: تعد الهيئة العامة للزكاة والدخل مشروع نظام لضريبة التصرفات العقارية في ضوء ما اشتملت عليه البنود السابقة، وترفع عنه خلال مدة لا تتجاوز تسعين يوماً من تاريخ هذا الأمر لاستكمال الإجراءات النظامية اللازمة في شأنه.

حادي عشر : يبلغ أمرنا هذا للجهات المختصة لاعتماده وتنفيذه .

سلمان بن عبدالعزيز آل سعود

هل اعجبك الموضوع :

تعليقات