ورقة علمية حول التثمين العقاري

ورقة علمية حول التثمين العقاري 

ورقة علمية حول التثمين العقاري

الهدف من التثمين العقاري

ادراج القيمة السوقية للعقار مدار الدراسة في اعداد القوائم المالية في صندوق الاستثمار العقاري "مشاركة ريت"، وهي القيمة المقدرة التي يتم تبادل الأصول على أساسها في تاريخ التقييم بين البائع والمشتري على شروط مناسبة في صفقة تجارية تعتمد على الإيجاب والقبول بعد عمليات التسويق المناسبة بحيث كان الطرفين على علم وتصرف كل منهما بحكمة وبدون إكراه.

الحقوق المرتبطة بالعقار: تم القيام بعملية التثمين العقارية على اعتبار أن للمالك الحق بالتصرف الكامل بالعقار والحقوق المرتبطة به دون قيود أو شروط.

أسلوب تثمين عقاري و طريقة الافتراضات التي يبني عليها:

1  للوصول إلى القيمة الحقيقية للعقار يتم جمع المعلومات من منطقة الدراسة المحيطة بالعقار، كما يتم الاستعانة بمعلومات من السوق العقارية، و يتم دراسة أسعار الأراضي في المجمعات السكنية، و اسعار الأراضي بالمدينة بشكل عام، ويتم مقارنة الأسعار في النطاق الجيوغرافي للعقار، ومن تم استخلاص معدل سعر البيع للمتر المربع، كما يتم الرجوع إلى قاعدة البيانات المتوفرة في قسم التثمين و الدراسات لمزيد من المقارنات والأخذ بعين الاعتبار الإيجابيات والسلبيات و القيم المضافة للعقار مدار الدراسة للوصول إلى قيمة سعر المتر في منطقة العقار، بحيث يتم اعتباره مؤشر طريقة المقارنة للوصول إلى القيمة المقدرة لسعر المتر للأرض مع الأخذ بعين الاعتبار بشكل عام مميزات و إيجابيات الأرض مدار الدراسة، و مؤشر التكلفة، و مؤشر الدخل، بغية الوصول الى هذه القيمة النهائية للعقار مدار الدراسة.

2 يتم افتراض عدم وجود ظروف خاصة بالعقار محل التقييم من شأنها التأثير على قيمة تسويق للعقار محل التقييم انخفاضا أو ارتفاعا.

كما يتم جمع معلومات العقار الأساسية

رقم الصك، مصدر الصك، مالك العقار، وصف العقار، الموقع، رقم قطعة الأرض، رقم المخطط التنظيمي، الشوارع المحيطة، مساحة الأرض، خدمات البنية التحتية المتوفرة في منطقة العقار (كهرباء، مياه، هاتف، انارة، شوارع مسفلته)، جزء من المرافق والخدمات المحيطة بمنطقة العقار إجمالا (مجمعات سكنيه فاخره، فندق هوليدي ان الخبر، أسواق مركزيه، مدارس، مطاعم، معارض تجاريه).

المؤثرات على القيمة السوقية للعقار بالنسبة لمراكز الجذب:

تصنيف منطقة الجذب الواقع فيها العقار نسبة الى محيطه العام

سهولة الوصول الى الموقع و سهولة الخروج منه

انتشار مراكز العمل من بالقرب من الموقع

شبكة الطرق المحيطة

الوصول إلى مراكز التسوق والتجمعات الترفيهية أو الاجتماعية

سمعة المنطقة بشكل عام

القرب من الحدائق العامة والمتنزهات

مستوى جودة المظهر المعماري للحي

حركة السير في الطريق العام المجاور

خدمات البنيه التحتية في المخطط و الخدمات البلدية

انتشار الشوارع المنظمة و الفسيحة بالمخطط

انتشار المرافق و المنشئات التجارية في الحي بشكل عام

مستوى تطور الحي

 تظهر أهمية بحث موضوع التثمين  من خلال الآتي:

أولا: أهمية العقار الاقتصادية، والاستثمارية بحيث يعتبر من أكثر الأنشطة الاقتصادية حركة في هذا العصر  وخصوصًا في البلاد العربية.

ثانيا: ما يترتب على تثمين العقارات من أمور تهم الإنسان بشخصه، والمجتمع بأسره، فهي لحفظ حقوق الناس في التعاملات.

ثالثا: قلة الكتابات والمقالات العلمية التي تعرضت لموضوع التثمين العقاري من منظور شرعي، واقتصادي وقانوني بل ندرتها، وعدم استيعاب الموجود لمعظم مسائله، والاحاطة بجميع اشكاليته.

رابعا: حاجة القضاة والمحامين والماليين إلى الدراية بمسائل التثمين العقاري وما يعلق به من إجراءات نظامية.

خامسا: القصور الواضح في تطبيق مفهوم التثمين بصورته العلمية في المحاكم؛ مما يشكل خللًا يجب تداركه.

تعريفات التثمين العقاري

التثمين عملية تقديرية تمارس فيها أسس علمية محددة، بحيث يقدر بها أهل الاختصاص ما يستحقه العقار من مال.

من هو المثمن العقاري ؟

المثمِّن لا يخلو حاله من أحد الأربعة هم:

1- موظف حكومي، كلف من جهته بممارسة التثمين، كموظفي الخبراء وهيئة النظر في المحاكم)، وكأعضاء اللجان المكلفة بتقدير أقسام العقارات المنزوعة لمصلحة الدولة وغيرهم.

2- تاجر عقار، تطلب منه المحكمة أو الأفراد تثمين العقارات، وهو غير متفرغ لهذا العمل، وإنما يمارسه إذا طلب منه لما له من خبرة في أسعار العقارات من خلال ممارسته للتجارة.

3- خبير تثمين عقاري ممارس، يمتهن التثمين مقابل مبالغ يتلقاها من طالب التثمين، وفي المعتاد يكون مختصًا تلقى تدريبًا على ممارسة التثمين.

4- مراكز ومؤسسات وشركات تثمين، وهي جهات متخصصة تمارس التثمين باحترافية واقتدار في الغالب، وهذا النوع من المثمِّنين هو الذي تثق به وتتعامل معه المؤسسات المالية.

الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين

الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين هي هيئة تختص بمهنة التقييم في المملكة العربية السعودية، وتعمل على تنظيمها وتطويرها وتأهيل العاملين فيها، أنشئت بمرسوم ملكي في عام 2012، لها شخصية اعتبارية وميزانية مستقلة، وتشرف عليها وزارة التجارة، ويترأس مجلس إدارتها وزير التجارة.

تهدف الهيئة إلى توطين مهنة التقييم في المملكة، وتطوير وتنظيم قطاع تقييم الأعمال، وتخريج كفاأت وطنية ترتقي بمهنة التقييم كونها عنصر مهم في حفظ المال العام.

مهام الهيئة

تنظم مهنة التقييم، وتضع معايير لازمة لممارسة أعمال التقييم.

تطور مهنة التقييم، وتساعد في رفع المستوى المهني والفني والأخلاقي للعاملين فيها.

تأهيل  المقيّمين واعتمادهم لمزاولة مهنة التقييم في كل الفروع.

زيادة ثقة المجتمع بمهنة التقييم، وجعلها أحد المهن المهمة.

فروع التقييم

فرع تقييم العقار

هي عملية تقدير أثمنة العقارات على اختلاف أنواعها

فرع تقييم المنشآت الاقتصادية

هي عملية تقدير  المنشآت الاقتصادية على اختلاف أنواعها، وتشمل منشآت الأعمال، أو مصالح الملكية فيها على اختلاف حجومها، سواء أكانت فردية أم شركات، والحقوق والالتزامات المتعلقة بها، وتقييم الأصول غير الملموسة مثل: براأت الاختراع والعلامات التجارية والشهرة والملكية الفكرية.

فرع تقييم الآلات والمعدات

هي عملية تقييم الآلات والمعدات طبقًا لنوع محدد للقيمة ولغرض محدد، وتشمل جميع الأصول الملموسة والالتزامات المتعلقة بها وتستخدم في الصناعة أو الإنتاج أو النقل أو المساعدة في عمليات التشغيل أو الأغراض الإدارية أو توريد الخدمات.

فرع تقييم أضرار المركبات

هي عملية تقدير القيمة السوقية للمركبة قبل الضرر أو بعده ويقصد بها جميع الأضرار التي تصيب المركبات باختلاف أسبابها مثل الحوادث المرورية أو الغرق والسيول وغيرها.

شروط المثمن العقاري شرعًا ونظامًا

المسألة الأولى: شروط المثمِّن شرعًا

المثمِّن كغيره تُشترط فيه شروط لاعتبار تثمينه، وترتب الأحكام عليها، وهذه الشروط هي:

الشرط الأول: العدد:

وقد مضى الخلاف في توصيف التثمين، فمن قال: فإنه من باب الشهادة) اشترط العدد، ومن قال: (إنه من باب الحكم والرواية) اكتفى بالمثمِّن الواحد، والخلاف هناك والأقوال والأدلة هي نفسها هنا، ومضى أن الراجح أن التثمين من باب الرواية، وعليه فلا يشترط فيه العدد، ومع ذلك يقال: إن في زيادة عدد المثمِّنين - وخصوصًا في الأمور الشائكة - زيادة ضمانة، وقد يُلجأ إليها عند الحاجة، وعلى هذا جاء نظام المرافعات الشرعية الذي جعل سلطة تقدير عدد الخبراء للقاضي، كما في المادة الرابعة والعشرين بعد المائة ونص المقصود منها: "للمحكمة عند الاقتضاء أن تقرر ندب خبير أو أكثر... "، وهذا النصر يعني جواز تكليف خبير (مثمِّن) واحد.

الشرط الثاني: الإسلام والعدالة:

والعدالة لغة: مصدر عدل وبضم الدالة ضد الجور[53]، وهي "صفة توجب مراعاتها الاحتراز عما يخل بالمروءة عادة ظاهرة"[54].

واصطلاحًا: "صلاح في الدين، وهو أداء الفرائض واجتناب المحارم، وهو ألا يرتكب كبيرة ولا يدمن على صغيرة"[55].

وقع الخلاف في اشتراط الإسلام والعدالة في المثمِّن، فمن قال: (إنه من باب الشهادة) اشترط فيه العدالة، ومن قال: (إنه من باب الإخبار) لم يشترط، والذي يظهر - والله أعلم - أن الإسلام والعدالة ليسا شرطًا في المثمِّن لما سبق من الترجيح، وإنما المشترط في المثمِّن من هذا الوجه هو الأمانة، وهي تتحقق في الكافر وغير العدل، ونقصد بالأمانة هنا: تقدير مسؤولية التقويم وأهميته وأداؤه بالصورة المناسبة مهنيًا. ويشهد لهذا ما كان من النبي - صلى الله عليه وسلم - يوم أن استعان برجل من بني الديل كدليل وقت الهجرة[56]، واستئجار - صلى الله عليه وسلم - لهذا الخبير روعي فيه الأمانة والخبرة[57]، ولم ينظر فيه إلى الإسلام والعدالة، ومن ذلك ما ورد في اعتبار النبي - صلى الله عليه وسلم - لقيافة مجزز[58]، قال ابن حجر: "احتمال أن يكون قال ما قال في حق زيد وأسامة قبل أن يسلم"[59]، ومع هذا يقال: إنه إذا تو افر مقوِّم مسلم عدل فهو أولى من غيره[60].

الشرط الثالث: الخبرة 

يشترط في المثمن العقاري الخبرة أي خبيرًا بعملية التثمين، مدركًا لما يؤثر فيها بالزيادة والنقص، عارفًا ومطلعًا على ما يخص هذا العلم، بحيث لا يصدر منه التثمين إلا وقد غلب على ظنه أنه قد بذل وسعه في تقييم المثمِّن، وبخاصة أن التثمين من باب الاجتهاد ولا اجتهاد لجاهل، وعلى ذلك عامة أهل العلم[61].

ويمكن أن تكون التصاريح التي تمنح للمثمِّن في حال اعتماده رسميًا طريقًا يقرر مناسبة المثمِّن من عدمه، بحيث إن من لا يحمل التصريح الرسمي يكون غير مؤهل للتثمين[62].

ومع تعقد الأمور في هذا العصر فإنه يجب على المثمن الالمام بأساسيات بعض العلوم مثل: الهندسية، والمساحة، التشييد والبناء، والمحاسبة، والمالية، كما يجب أن يلم الخبير بعلوم الجغرافيا والعلوم الاقتصادية والاجتماعية لتقدير حركة السكان والاستثمارات، وهذا يعني أن توجب حصر الممارسة على المختصين، وعلى القضاة الاستعانة بهم دون من سواهم[63].

الشرط الرابع: انتفاء التهمة:

إن أهم شرط يجب توافره في المثمِّن هو انتفاء التهمة، وهذا سبق الإشارة إليه عند الحديث عن شرط الإسلام والعدالة، فالتثمين الصادر من مثمِّن ينفك عن التهمة التي تقلل من مصداقيته هو التثمين المقبول[64]، ولهذا أجاز نظام المرافعات- كما في المادة التاسعة والعشرين بعد المائة - رد الخبير إذا ظهر لأحد أطراف النزاع تهمة تؤثر في تثمينه.

وفي العصر الحديث ركزت الأنظمة الخاصة بالتثمين والكتابة على لزوم حيادية المثمِّن، كما جاء في النظام المصري الذي اشترط ألا يكون خبير التثمين من العاملين لدي المؤسسة المالية الممولة، بل يجب على المثمن قبل البدء في قبول أي عملية تقييم أن يوضح للعميل أي مصلحة شخصية أو ارتباط آخر قد يكون للمثمِّن بهذه الأملاك خلاف التثمين فقط.

الشرط الخامس: البلوغ والرشد:

يشترط للمثمِّن البلوغ والرشد لأن غير البالغ لا عبرة بتصرفاته، فالعاقل هو الذي يصح منه الخطاب، ويتحمل التكليف[65].

ما سبق من الشروط هي من الشروط الواجب توافرها في المثمِّن، ويرى بعض الفقهاء التسامح في بعض شروط الخبير (المثمِّن)[66] إذا كان منصوبًا من الأخصام، وحجتهم أنه وكيل عنهم؛ ولأن الحق لهم[67]، أما النظام السعودي فقد حسم الموضوع، ففي القضايا المعروضة جعل الرأي النهائي في قبول الخبير للقاضي ناظر القضية، كما في المادة السادسة والعشرين بعد المائة من نظام لمرافعات ونصها "إذا اتفق الخصوم على خبير معين فللمحكمة أن تقر اتفاقهم وإلا اختارت من تثق به".

المسألة الثانية: شروط المثمِّن نظامًا:

اتخذت مهنة المثمن العقاري في بعض الدول شكلًا منظمًا بحيث لا يمارس التثمين إلا من حصل على رخصة التثمين، كما هو الحاصل في أمريكا، ففي يوليو 1991م أصدر الكونجرس تشريعًا بأن تتم كل أعمال التقييم العقاري لأعمال الحكومة بواسطة خبراء تقييم لديهم تصريح أو إجازة ممارسة المهنة (Certified Appraisal) أو Licensed Appraisal)) من حكومات الولايات[68].

وتم تقسيم المقيمين العقاريين  إلى نوعين هما:

- الحاصلون على ترخيص (Licensed): وهم خبراء تقييم لأعمال تقل قيمتها عن 250000 دولار.

- الحاصلون على إجازة عمل (Certified): وهم خبراء تقييم لأعمال تتعدى 250000 دولار[69].

وفي مصر صدر نظام تثمين عقاري الذي نظم أمور التمويل العقاري، وأشار في بعض مواده إلى دور المثمن، وإلى أن الجهات الإدارية تعد جدولًا للمثمِّنين المصرح لهم بممارسة التثمين العقاري ، وأوكلت تقدير كلفة العقار في عقد التمويل إلى اثنين من الخبراء المدرجين في الجدول المشار إليه ، ومع ذلك فما تزال الشروط الواجب توافرها للقيد في جدول المثمِّنين غير مناسبة لأهمية المهنة.

وفي الكويت صدر قرار وزير التجارة رقم 182 لسنة 2010 م ينظم مهنة مقيِّمي العقار، تضمن في مادته الثانية شروط المثمِّن حيث جاء فيها:

"يشترط مقيِّم العقار شخصًا طبيعيًا، ويشترط للقيد في سجل مهنة مقدمي العقار ما يلي:

1- متمتعا بالأهلية المدنية الكاملة.

2- ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة في جريمة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رُدَ إليه اعتباره.

3- لديه رخصة مضى عليها خمس سنوات في أحد الأنشطة الآتية:

أ- بيع وشراء الأراضي والعقارات.

ب- إيجار أو استئجار الأراضي والعقارات.

ج- مزاولة مهنة سمسرة العقار.

4- له مكتب مرخصة لمزاولة المهنة.

5- أن يقدم شهادة خبرة في تقييم العقارات من إحدى الجهات التالية:

أ- جهة حكومية ذات علاقة بتقييم العقارات.

ب- شركتان على الأقل من الشركات المساهمة المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية، ويدخل ضمن نشاطهما بيع وشراء العقارات.

6- في حالة عدم توافر الاشتراطات الواردة في البند، يتوجب أن يتحقق في شأنه الشروط الإضافية الآتية:

أ- شهادة جامعية تخصص عقار.

ب- شهادة جامعية مضى عليها 10 سنوات.

ج- شهادة دبلوم مضى عليها 15 سنة.

د- شهادة الثانوية العامة أو ما يعادلها مضى عليها 20 سنة.

واستثناء من الشرط الوارد في الفقرة (أ) يشترط في المتقدم اجتياز دورتين تدريبيتين متخصصتين بتقييم العقارات".

وفي دبي أنشأت دائرة الأراضي والأملاك مركزًا للتقييم العقاري يمنح رخصة للمقيمين، وقررت في موقعها اشتراط الآتي في المثمِّن:

- يمنع الجمع بين عمل التقييم وأي عمل آخر.

- يجب أن يتمتع المقيم المواطن بخبرة لا تقل عن سنتين في مجال التقييم العقاري وخمس سنوات للآخرين.

- على المقيّم توثيق سنوات الخبرة عن طريق رسالة خبرة من المكتب الذي يعمل لديه وأن يرفق ثلاثة تقارير خبرة لكل سنة خبرة مع الطلب.

- يجوز أن تكون سنوات الخبرة في أي بلد، ولكن يجب أن تكون آخر ستة أشهر داخل الدولة.

- شهادة حسن سيرة وسلوك.

- حضور دورة تدريب المقيّم الخاصة ب تثمين عقاري من كلية دبي ا لعقارية بالإضافة إلى اجتياز الامتحان.

وفي المملكة العربية السعودية ما تزال مهنة التثمين العقاري غير منظمة، وتمارس من أشخاص غير مؤهلين، مما نتج عنه مشاكل آلت إلى المحاكم، وتسببت في ضياع الحقوق، وهناك جهود من بعض المهتمين لتطوير هذه المهنة، وبخاصة تقنين مهنة التثمين العقاري بحيث لا يمارس التثمين إلا ممن رخص له بالممارسة بعد توافر الشروط المناسبة.

وعلى الرغم من أن نظام المرافعات الشرعية[77] قرر في المادة السادسة والثلاثين بعد المائة أنه "تؤلف بقرار من وزير العدل لجنة للخبراء، وتحدد اللائحة التنفيذية اختصاص هذه اللجنة وأسلوب مباشرتها لاختصاصها"، ونصت الفقرة السادسة منها على أنه "تعد لجنة الخبراء في وزارة العدل قائمة بأسماء الخبراء الذين تستعين بهم المحاكم، ويشترط فيمن يدرج اسمه في هذه القائمة ما يأتي:

أ- حسن السيرة والسلوك.

ب- حاصلًا على ترخيص بمزاولة مهنته ساري المفعول من الجهة المختصة".

إلا أن ما يتعلق بتصاريح وقيد المثمِّنين العقاريين غير مفعل، وهذا ما أدى إلى امتهان كثير من غير المؤهلين للتثمين.

كيف تثمن عقارا أو طريقة التثمين العقاري ؟

بعض الأشخاص يفضلون الاستثمار العقارى عن أى نوع من انواع الاستثمارات لأن فى أسوأ الظروف ان لم تكسب فالمؤكد انك لن تخسر فشراء العقارات والاستثمار فيها اصبح استثمار شائع وخاصة مع تزايد العرض والطلب فكيف لك أن تثمن عقارا أو تحدد قيمته؟؟

تثمين العقارات

 الخطوة الأولى :  التثمين العقاري هو تحديد نوع العقار اذا كان هذا العقار تجارى او سكنى ،  فالسكنى مثلا  يرتبط بالموقع الجغرافى و توافر الخدمات والمستوى الاجتماعى للمنطقة المراد تقييم العقار بها و العقارات التجارية تدر دخل على أصحابها فتكون العقارات التجارية معتمدة فى الأساس على توقع قدرة العقارعلى تحقيق دخل لصاحبه .

وبذلك يتغير قيمة العقار تبعا لقيمته عن طريق المقارنة بينه وبين عدة عقارات قد تم بيعها فى نفس المكان ولهم نفس المميزات ويشترط ان

تكون المدة الزمنية قصيرة وليست طويلة جدا فبالطبع لا يقبل أن تعقد المقارنة بين العقارات التى لا تقع في نفس المكان فالعقارات في الرياض  تختلف في سعرها عن العقارات في جدة و اذا كنت تريد شراء فيلا في المدينة المنورة فان سعرها بالتأكيد سيكون مختلف عن سعر فيلا في الدمام وهكذا  ، فلابد أن تكون العقارات المقارن بينها لها سوقٌ واحدةٌ ونفس الموقع الجغرافى والمنطقة والمميزات ومن الممكن أن تثمن العقار عن طريق التكلفة فحساب قيمة الأرض ثم تكلفة البناء  ومن ثم يتم إحتساب تكلفة الإنشاء وذلك وفقاً للتكاليف الحالية ..

هناك عوامل ايضا تتحكم في سعر العقارات باختصار هما عاملين رئيسيين

 هناك عوامل لابد من وضعها في الحسبان عند تثمين العقار

1- عامل السوق :

هي العوامل الخاضعة للعرض والطلب وتمثل سعر المتر بالمنطقة وقت الطلب .

2- عامل التخطيط :

هي السعر الفعلي للعقار مع الأعتبار بالعوامل المستقبلية المؤثرة بالسعر وتشمل الدراسات التخطيطية دراسة العقار من حيث عدة عوامل على سبيل المثال لا الحصر :

- اتجاه النمو العمراني للمدينة.

- توفر الخدمات التحتية.

- تحديد مساحات البناء ومستوى التشطيب ونسبة الاستهلاك ..وبالطبع عليك أن تأخذ فى الاعتبار”  معدل الإهلاك ”  إذا كان عمر المبنى محل التقييم مرت عليه سنة أو أكثر وذلك بالنظر إلى أن المبانى عرضة للتلف او الهلاك الناتج عن العوامل الطبيعية أو الاستهلاك الأدمى..

والخطوة التالية:  هي خصم التلف من التكلفة المقدرة للمبنى وبعد ذلك تضاف تكلفة البناء إلى القيمة المقدرة للأرض ويكون مجموع ذلك هو تكلفة العقار المراد تثمينه وبالطبع اضافة نسبة الربحية تبعا للمنطقة واستخدام العقار سواء سكنى او تجارى بالمقارنة بعمر واستهلاك

المبنى وطبقا لأسعار السوق وقت التقييم .

وبعض الملاك يقيمون ويحددون قيمة العقار على اساس العائد الذى يدره العقار اذا كان العقار تجارىفيحسبون قيمة ما يدره العقار فى خلال سنة مثلا وعلى ذلك يحددون قيمته  الحالية (Present Value) للدخل المتوقع مستقبلاً من ذلك العقار خلال مدة تترواح في أغلب الأحيان بين خمسة وعشرة سنوات ، علينا ألا نغفل أن تحديد ثمن العقارات فى السوق العقارى يتأثر بالعرض والطلب أولا ولكن بصفة عامة يرتفع سعرها على المدى الطويل ولذا يفضل البعض الاستثمار العقارى ..

الجدير بالذكر ان بيزات قامت  بتطوير دليل عقاري مميز  يعرض هذا الدليل متوسط الأسعار لكل عقار سواء كان للبيع او للإيجار فبعد اختيارك للمدينة التي تريد تحديد سعر العقار فيها وتختار منها المنطقة المناسبة و نوع و حجم العقار الذي تبحث عنه تظهر لك النتيجة سهلة و سريعة وتوفر  الوقت و المجهود وبذلك تضمن افضل وأسرع نتيجة في معرفة متوسط السعر العقاري... 

المطلب الثالث المثمَّن في تثمين عقاري

يقصد بالمثمَّن العقار الواقع عليه عملية التثمين، وهذا شامل كل أنواع العقار من الأراضي البيضاء إلى المنشآت، والمزارع، والوحدات السكنية، والشقق، وغيرها.

ويمكن الحديث عن مجالات التثمين من خلال الحديث عن المحاور التي يكون فيها التثمين، ويمكن ذكرها وليس حصرها في الآتي:

1- تقدير الزكاة الواجبة:

يحتاج للتثمين في تقدير أقيام العقارات التي يراد زكاتها، فالمزكي أو مصلحة الزكاة والدخل تقوم بتقدير العقار الذي حال عليه الحول ثم تقرر الزكاة الواجبة فيه.

2- تقدير الضريبة:

في الدول التي تفرض فيها ضريبة على الدخول تحتاج المؤسسات المعنية بالضرائب إلى تقدير قيمة العقارات من أجل تقدير الضريبة اللازمة عليها.

3- تقدير كمية تلف العقارات:

قد يحصل تعد على عقار ما؛ مما يوجب تقدير التلف الحاصل عليه لإلزام المتعدي بدفع تعويض عن هذا التعدي، من مثل ما يحصل من تعد على عقار بالهدم أو التغيير.

4- تقدير العيوب في المباني:

يحتاج للتثمين في تقدير العيوب الحاصلة في المباني، سواء تلك الحاصلة بسبب عقود الإنشاءات، أو التي نشأت بسبب آخر.

5- تقديم دراسة بجدوى اقتصادية لمشروع استثماري عقاري:

يساعد التثمين العقاري الراغبين في شراء العقارات في تحديد الثمن المناسب للشراء ومدى عدالته، والمردود المالي من شرائه.

6- أذونات بيع عقار الوقف والقاصر:

تنص الأنظمة على أنه لا يجوز بيع عقار الوقف أو القاصر أو الشراء لهما إلا بعد إذن الحاكم الشرعي، والذي يقرر مناسبة ذلك بعد الاطلاع على تقرير التثمين للعقار محل التصرف.

7- نزع العقار للمصلحة العامة:

تضطر الدولة أحيانًا إلى نزع ملكية عقار للاحتياج العام، وتدفع الدولة قيمة هذا العقار لملاكه بموجب تثمين للعقار تجريه لجنة حكومية مختصة.

8- القسمة:

إذا احتيج إلى فرز عقار وقسمته بين الشركاء، سواء كانت الشراكة بسبب الشراء المشترك أو الملك بالإرث، فإنه يحتاج إلى تقدير العقار لمعرفة نصيب كل شريك.

9- التمويل:

في عمليات التمويل التي تقوم بها البنوك والمؤسسات المالية بل حتى الأفراد يحتاج إلى الثمين العقاري، لتقدير ثمن العقار المطلوب تمويله.

15- الرهن:

أحيانًا ما تتطلب بعض المعاملات بين الأفراد تقديم العقار كرهن، فيقدم تثمين العقارات تقديرًا لقيمة العقار المراد رهنه.

11- تقدير ثمن الحصة العينية في الشركات:

يجيز نظام الشركات رأس المال المدفوع من أحد الشركاء في بداية الشركة عقارًا، ويقوم المثمِّن بتقدير هذا العقار ليتم معادلته بأسهم في رأس مال الشركة.

12- التأمين:

من أهم الخطوات التي تتخذها شركات التأمين عند التقدم بطلب التأمين على العقار تقدير قيمته بغرض معرفتها؛ حتى يمكن حساب المبلغ المقرر عوضًا عن العقار أو بعضه عند تعرضه للمخاطر المؤمن عليه ضدها.

13- تقدير ثمن أصول الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين:

تحتاج بعض المعاملات إلى تقدير الأصول المملوكة للأشخاص إما لغرض التصفية أو الاندماج أو إشهار الإفلاس، أو لإعداد التقارير السنوية المالية.

14- اتجاهات العرض والطلب:

يحتاج المستثمرون في العقار- سواء كانوا شركات أو تجارًا- إلى معرفة اتجاهات السوق من خلال معرفة العرض والطلب.

وما سبق من مجالات هي بعض المجالات التي يحتاج للتثمين العقاري فيها، فلا يمكن حصرها في عدد محدود، وبخاصة أن منها ما تتجدد الحاجة إليه في الخصومات لدى القضاء، أو في التعاملات المالية بين الناس.

أجرة المثمن العقاري لعمل تثمين عقاري

لا يخلو المثمن المنصوب من حيث استحقاقه الأجرة من أن يكون أحد ثلاثة أقسام:

1- من موظفي الحكومة، مثل أعضاء هيئة النظر في المحاكم، وأعضاء لجان التثمين في نزع الملكية للمنفعة العامة، وغيرهم، فهنا تكون الأجرة الخاصة بالتثمين منعدمة؛ لأنهم موظفو دولة يتقاضون رواتب على أعمالهم.

2- منصوبًا من القاضي، فهنا يقدِّر أجرة القاضي بما يحصل بين طرفي النزاع من اتفاق، فإن لم يحصل اتفاق فإن القاضي يقدر الأجرة ويكون ذلك ملزمًا لأطراف القضية.

3- المثمِّن منصوبًا من أحد طرفي معاملة مالية أو منهما جميعًا، وفي هذه الحالة تكون الأجرة على ما تواضعا عليه، لأن الأمر بينهما، وما حصل عليه اتفاق لزم.

أما من حيث الأجرة التي يستحقها المثمِّن فالأصل فيها أنها على ما تم الاتفاق عليه، سواء بين المثمِّن وبين أطراف القضية، أو بينه وبين طالب التثمين في غير النزاعات القضائية، وعند الاختلاف فمرد ذلك إلى القاضي، وقد بين نظام المرافعات في لوائحه ذلك حيث قرر كما في الفقرة الثانية، والثالثة والرابعة من المادة الخامسة والثلاثين بعد المائة ونصها: "إذا لم يحصل اتفاق أو كان الاتفاق مختلفة فيه، أو باطلًا، قدرها القاضي ناظر القضية بناء على طلب الخبير، أو الخصوم، أو أحدهما"، ويكون تقدير أتعاب الخبير بما يتناسب مع الجهد الذي بذله الخبير والنفع الذي عاد على الخصوم أو أحدهما، والخبرة المبذولة"، والقاضي إنما يقدر أجرة المثمِّن بالنظر إلى أجرة المثل.

 نصب المثمن في التقاضي:

نص الفقهاء - رحمهم الله - على أن بعث المثمن العقاري يكون من القاضي أحيانًا، وأخرى يكون من أطراف النزاع[103].

ففي القضايا والإنهاءات المعروضة على المحاكم عندما يتطلب الأمر تثمين العقار فإن القاضي ينصب المثمِّن الذي يرى مناسبته، ويكلفه بتقدير العقار محل القضية أو الإنهاء، وفي تقدير ثمن عقارات الإنهاء يكون المرجع الأول والأخير لناظر القضية؛ لأنه مسؤول عن مراعاة الأصلح في التصرف بعقار القاصر والوقف[104]، وقد جاء في نظام المرافعات: "للمحكمة عند الاقتضاء أن تقرر ندب خبير أو أكثر"[105].

أما في الخصومات التي تنظر في المحاكم فإن نصب المثمن لا يخلو من أربع حالات:

1- أن يرتضي أطراف النزاع مثمِّنًا بعينه، ويرى ناظر القضية مناسبته، فهنا يثبت التنصيب، وتمضي أحكامه، جاء في نظام المرافعات: "إذا اتفق الخصوم على خبير معين فللمحكمة أن تقر اتفاقهم"[106].

2- أن يرتضي أطراف النزاع مثمنًا بعينه، ويرى ناظر القضية عدم مناسبته، ففي هذه الحالة ينصب القاضي من يثق به، جاء في نظام المرافعات: "إذا اتفق الخصوم على خبير معين فللمحكمة أن تقر اتفاقهم وإلا اختارت من تثق به"[107].

3- أن يفوض أطراف النزاع ناظر القضية في اختيار مثمِّن، وهنا كما سبق في الحالة السابقة التي لم يرتض فيها ناظر القضية من ارتضاه أطراف النزاع، فيختار ناظر القضية من يثق به.

4- أن يختلف أطراف النزاع في تعيين مثمِّن، وله صورتان:

أ- أن يختار كل طرف مثمنِّا مختلفًا عن الآخر.

ب- أن يختار أحد الأطراف مثمِّنًا، ويمتنع الأخر عن الاختيار مع عدم رضاه بما اختاره الطرف المقابل.

وفي هاتين الحالتين للمحكمة إذا اقتنعت بالمثمِّن أن تنصبه، دون النظر إلى اعتراض الطرف الأخر، جاء في نظام اللائحة التنفيذية للنظام: "للمحكمة ندب الخبير الذي يطلبه أحد الخصوم وليس للخصم الأخر الاعتراض على ذلك"[108].

ويشار هنا إلى أن اختيار المحكمة للمثمِّن الذي تثق به يعتبر نهائيًا، كما في اللائحة التنفيذية للنظام حيث نصت على أن "قرار المحكمة في اختيار الخبير الموثوق به لديها ملزم لطرفي الدعوى"[109].

غير أنه يشترط في الحالة التي يرفض فيها ناظر القضية اختيار أطراف النزاع للمثمِّن أن يستب الرفض في الضبط، جاء في اللائحة: "إذا رفضت المحكمة الخبير المعين من قبل الخصوم فتبين سبب ذلك في الضبط قبل اختيار البدل"[110].

ويجب التنبيه إلى أن لناظر القضية القيام بعملية التثمين إذا كان من أهل الخبرة، لأن المثمِّن نائب عنه، فهو الأصل، ولكن في هذه الأزمنة التي تطورت فيها الأمور وتعقدت، وأصبح فيها تقدير العقارات - كما سيأتي معنا - من الأمور المعقدة التي تحتاج مختصين مؤهلين ملمين بعلوم مختلفة، يصعب على القاضي أن يقوم بهذه المهمة، لقصور اطلاعه على هذه العلوم المختلفة، بل ويقال وبشكل أظهر إن أعضاء هيئة النظر الموظفين في المحاكم غير مؤهلين للقيام بالتثمين لعدم وجود الخبرة الكافية والدارية بهذا الفن، مما نتج عنه تعطيل لمصالح المسلمين، وخلل في التثمين وتقدير القيمة الحقيقية للعقار الذي يؤدي إلى تفويت فرصة في بيع العقار بسعر مناسب، أو يمنع تقدم المشترين لارتفاع القيمة عن السعر المستحق؛ لذا يوصى في هذا الخصوص بتفعيل دور المثمِّن المتخصص الممتهن الممارس الذي تقوم المحكمة بمخاطبته لتقدير قيمة العقار، كما هو الحاصل عند الحاجة لمعرفة الأهلية العقلية لشخص ما فإن المحكمة تكتب لمستشفى متخصص لتكليف من ترى من الأطباء المتخصصين للوقوف على حالته، يقينًا من المحكمة أن تقدير هذه الحالة يحتاج إلى مختصين، وتقدير العقار من هذا الباب، وله من الأهمية ما يقارب أهمية تقدير حالات الأشخاص الصحية والعقلية.

ثانيًا: نصب المثمن العقاري في غير التقاضي:

ويقصد به ما يحصل من الاحتياج إلى نصب مثمِّن عقاري في أمور خارج مجال التقاضي، كالتثمين لغرض القسمة بدون قضاء، أو لغرض التمويل، أو لغرض التأمين، وغيرها من الأمور، ونصب المثمن في هذه الحالات يكون في المعتاد على صور هي:

الصورة الأولى:

إذا كان التثمين لإجراء عقد بين أطراف مختلفين، كعقد القسمة، وعقد الشراكة، وعقد التمويل، وعقد التأمين، فيختار أطراف العقد من يرون مناسبته لإجراء التثمين، غير أنه يبرز هنا الإذعان[111] في تعيين المثمِّن في بعض العقود، كعقد نزع الملكية للمصلحة العامة[112]، حيث تتولى الدولة بنفسها تثمين العقار عن طريق لجنة حكومية[113]، وليس لمالك العقار رأي في تنصيب المثمِّنين، بل يصدر قرار النزع بالقيمة التي قدرتها اللجنة، وقد كفل النظام للمالك التظلم من تثمين العقار أمام ديوان المظالم[114]، وكذلك الحال بالنسبة للتمويل والتأمين العقاريين، حيث يكون تنصيب المثمِّن من قبل الطرف الأقوى هنا وهو الممول أو المؤمن، مما لا يمكن انفكاك التثمين عن محاباة لهم، طلبًا لمزيد من التعاون[115]، وخصوصًا مع الفوضى الحاصلة في التثمين، وعدم وجود جهة مختصة تصدر تصاريح مهنية للمثمِّنين وتتابع أداءهم، وتحقق الحيادية في التثمين، بما يحفظ حقوق أطراف العقد.

الصورة الثانية:

وهي التي يكون فيها التثمين لمصلحة طرف واحد، مثل تثمين العقارات لغرض الزكاة، والتثمين لغرض معرفة مناسبة شراء العقار، والتثمين لمعرفة اتجاهات العرض والطلب في السوق، ونحوها مما تستقل به إرادة واحدة هي إرادة المستفيد من التثمين، لذا ينصب المثمِّن الذي يثق به.

ثانيا: اثنان من أهل الخبرة في العقار ترشحهم الغرفة التجارية الصناعية في المنطقة.

ويشترط في أعضاء اللجنة أن يكونوا من السعوديين ذوي الخبرة، المعروفين بالأمانة".

 لزوم تثمين عقاري

يقصد بهذه المسألة كون تقرير التثمين الصادر من المثمِّن ملزمًا، بحيث لا يجوز العمل بخلافه:

وقد سبق أن ترجح أن وصفنا عمل المثمِّن على أنه من باب الإخبار وليس من باب الشهادة، وما كان من باب الإخبار فإنه غير ملزم، بل هو للاستئناس، ويكون الرأي الأول والأخير للقاضي عند الخصومات، ولأصحاب الشأن في غيرها، وهذا ما قرره نظام المرافعات حيث نص على أن "رأي الخبير لا يقيد المحكمة ولكنها تستأنس به"[136]،

لكن اشترطت اللائحة على القاضي عند رد رأي الخبير أن يسبب في الضبط الرد[137]، ولعل هذا الاشتراط لإزالة ما في نفس أطراف القضية حول سبب رد التثمين.

أما في غير التقاضي فإن تقرير المثمِّن أيضًا غير ملزم، ففي الحالات التي يطلب فيها شخص تثمين عقاره لغرض ما فهو غير ملزم بهذا التثمين، وكذا في التعاقدات فإن ما يرد في تقرير التثمين غير ملزم لطرفي العقد، إلا في الصور التي سبق الإشارة إليها والتي يتحقق فيها الإذعان، بحيث يكون نصب المثمن من طرف واحد على وجه الإذعان، كما هو في الرهن والتمويل العقاريين، إذ يلزم الراهن وطالب التمويل ما قرره المثمن العقاري المنصوب من الطرف الآخر إذا كان يرغب في استمرارية العقد[138]، وبالنسبة للتثمين عند نزع الملكيات للمصلحة العامة فقد مضى أنه يجوز الطعن في تقرير التثمين لدى المحاكم الإدارية.

السؤال الذي يطرح من المقبلين على تثمين العقارات هو: كم سعر التثمين العقاري