حق الزينة في القانون المغربي
 |
| حق الزينة في القانون المغربي |
مقدمة
تنقسم الحقوق التي تنتج عن المعاملات المالية بين الأفراد، إلى حقوق عينية وحقوق شخصية، ومن ثم فالحق ينقسم إلى قسمين حق عيني وحق شخصي، فإذا كان الحق الشخصي أو حق الدائنية رابطة قانونية بين شخصين دائن ومدين في الأمور المالية أو الشخصية، فإن الحق العيني سلطة معينة يعطيها القانون لشخص معين على شيء معين، تمكنه من الانتفاع به مباشرة وبدون وساطة، وفق الحدود الذي يرسمها القانون[1].
فإذا كان حق الملكية هو أبرز الحقوق العينية، بحيث يشكل هذا الأخير العمود الفقري لنظرية الحقوق العينية، وذلك لما يوفره للدارس من إمكانية الإحاطة بهذه النظرية بالبحث والتحليل والوقوف على المبادئ العامة للحقوق العينية في ارتباطها بالمادة العقارية، فإن الفقه الإسلامي وبصفة خاصة الفقه المالكي ابتدع نظرية موازية تلائم وضعية العقار الغير المحفظ في المغرب، فيما يعرف بالحقوق العرفية الإسلامية ، وأساس هذه النظرية إضفاء الصفة العينية لحقوق تقع على عقار غير محفظ مملوك للغير ويكون أساس وأصل هذه الصفة هو العرف الملائم لقواعد الفقه الإسلامي.
وتشمل هذه الحقوق صورا مختلفة من حق المنفعة التي تناولتها هذه النظرية بالبحث والتحليل والتنظيم، كما عمل المشرع المغربي على تنظيمها بجملة من النصوص من بينها الظهير الشريف الصادر بتاريخ 29 ربيع الثاني 1332/الموافق ل 16 مارس 1914 الذي حاول تنظيم الحقوق العرفية وبعض التصرفات الواردة عليها كالبيع، ومنشور 26 رجب 1400 الموافق ل 10 يونيو 1980 المحدد لطريقة استخلاص الأكرية التي ترد عليها المنفعة ومعاوضتها، بالإضافة إلى نصوص أخرى منها المنشورات الصادرة عن وزير الأوقاف والشؤون الإسلامية بتاريخ 8 ربيع الثاني 1410 الموافق ل 8 نوفمبر 1989 المتعلق بأكرية المحلات الحبسية، وما يهمنا نحن من هذه الحقوق.[2]
هو حق الزينة وقد نظمه المشرع المغربي في القانون رقم 39.08([3]) الذي ألغى بمقتضى المادة 333 منه ظهير 2 يونيو 1915، الذي لم يعرف هذه الحقوق ولم يتطرق لأحكامها إذ اكتفى في البند العاشر من الفصل الثامن بذكر هذه الحقوق كما أخضعها للأحكام والأعراف، وقد أفرد له مشرع مدونة الحقوق العينية، ما مجموعه 7 مواد من المادة 131 إلى المادة 137 وهذا إن دل على شيء فإنما يدل على أهمية حق الزينة في المنظومة العقارية المغربية.
وحق الزينة باعتباره حقا عرفيا يراد به التجهيزات التي يقيمها المكتري في الدكان أو الفندق أو الحمام الذي يكتريه، من واجهات ورفوف وغير ذلك مما يحتاج إليه في تسييره واستغلاله، كما يراد به أيضا الغرس والبناء الذي يحدثه المكتري مقابل أداء نجوم دورية لمالك الرقبة، الأوقاف ،الدولة أو غيرها.
واعتبارا للأهمية التي يكتسبها هذا الموضوع، باعتبار أن هذا الحق يساهم في إعادة إحياء وإعمار الأملاك المتلاشية والمعطلة كما يساهم في توفير رصيد عقاري هام يمكن تسخيره في حل معضلة السكن والمساهمة في التنمية الاقتصادية والاجتماعية بصفة عامة،وتنمية مداخيل الأوقاف بصفة خاصة.
وبالتالي كان لزاما علينا الإحاطة بجميع جوانبه من خلال الإجابة على مجموعة من الإشكالات من قبيل مدى مساهمة هذا الحق في تحقيق التنمية العقارية؟ وما هي أهم الآثار التي يرتبها هذا الحق؟ وإلى أي حد استطاعت مدونة الحقوق العينية ربط الحاضر بالماضي؟وهل استطاع المشرع تحقيق نوع من التوازن بين طرفي عقد الزينة؟
وللإجابة عن هذه الإشكالات وغيرها سنعمل على دراسة هذا الموضوع على الشكل التالي:
المطلب الأول: ماهية حق الزينة.
المطلب الثاني: أحكام حق الزينة.
المطلب الأول: ماهية حق الزينة
يعتبر حق الزينة أحد الحقوق العرفية الإسلامية، تنطبق عليه أحكام الفقه الإسلامي وما ينص عليه القانون رقم 08-39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية.
وما يقضي به ظهير 12 غشت 1913 بشأن التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بمقتضى قانون 14.07([4]) بالإضافة إلى الأحكام الواردة في مدونة الأوقاف[5]، وغالبا ما يقع هذا الحق على العقارات المحبسة وأملاك الدولة الخاصة وإن كان ليس هنا ما يمنع من ترتيبها على العقارات المملوكة لأصحابها.
وبناءا عليه سنتعرض بدراسة في هذا المطلب لمفهوم حق الزينة (الفقرة الأولى) وخصائصه وتمييزه عن بعض الحقوق المماثلة (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: مفهوم حق الزينة.
سنتناول في هذه الفقرة بالدراسة التأصيل الفقهي (أولا) و القانوني(ثانيا) لحق الزينة .
أولا:التأصيل الفقهي لحق الزينة.
الأصل في مشروعية حق الزينة المصلحة، وذلك ببيع أو كراء منفعة الوقف المتلاشي والمعطل بثمن مقسط بشكل دوري، بيع يؤخذ شكل كراء مؤبد.
وتعرف الزينة لغة بأنها اسم جامع لكل شيء يتزين به ويوم الزينة: العيد ونقول زينة الأرض بعشبها، وزينة مثله، وأصله تزينت...([6]).واصطلاحا حق يقع على العقارات العائدة إلى الدولة بشأن تعميرها مع بقاء أصل الملك للدولة وينشأ حق الزينة بعقد كراء
الأرض العائدة للدولة من أجل البناء فوقها، مباني ومنشأة فيكون لصاحب البناء الانتفاع به على الدوام([7]) كما عرفه الفقيه المهدي الوزاني فقال: الزينة المحدثة الشائعة وهي قديمة بمصر وتسمى المفتاح أيضا مأخوذة من الجلسة وناسخة لها، لأن الأصل أن ناضر الحبس أو نائب المخزن يبني الحوانيت والأرحية ونحوى ذلك ويكريها لرجل إلى مدة معينة، والعرف قاض بعدم خروجه إلا إذا انقضت المدة بل تجدد له العقدة كلما انقضت المدة، فإذا دخل هذا المكتري للحانوت وللرحى مثلا وضع فيها الموازين والمواعين وسائر ما يحتاج إليه مما يتوقف عليه البيع والشراء من ماله الخاص به ويسمى هذا الكراء على التبقية جلسة، كما تسمى تلك الحوائج الموضوعة في الحانوت أو الرحى جلسة أيضا فإذا أراد المكتري الخروج منها قبض من غيره مالا ومكنه من مفتاحها وباع له به رفع يد التصرف عنها، وصار هذا المشتري من المكتري هو المتصرف في منفعتها لا غير، فهذه حقيقتها والمبيع إنما هو رفع اليد لا غير([8]) ويعرفه الدكتور مأمون الكزبري بأنه "حق يقع على عقار من أملاك الدولة الخاصة يؤجر لشخص يلتزم بإنشاء بناء أو بإجراء تحسينات فيه"([9]). كما عرفه الفقيه ابن معجوز بقوله: "الزينة يراد بها التجهيزات التي يقيمها المكتري في الدكان أو الفندق أو الحمام الذي يكتريه على أساس الجلسة، من تجهيزات ورفوف وواجهات وغير ذلك مما يحتاج إليه في تسيره واستغلاله، ويراد بها أيضا البناء والغرس الذي يحدثه المكتري للأرض الجزاء وعلى الحق الذي اكتسبه المكتري في الجلسة والجزاء، وغالبا ما تقع هذه الأنواع من الكراء على العقارات المحبسة، ولكن لا مانع من أن تقع على العقارات المملوكة لأصحابها"([10]).
في حين عرف محمد ابن صالح الصوفي الزينة بأنها "ما هي إلا تلك الأنقاض التي هي عبارة عن أغراس أو أشجار أو بنايات"([11]).
وباستقراء مختلف هذه التعاريف الفقهية يمكن أن نعرف حق الزينة بأنه نوع من الأكرية المؤبدة (على وجه التبقية) على أرض تعتبر من أملاك الدولة الخاصة أو أملاك الأحباس وأملاك الخواص، وإن كان ترتيب حق الزينة على هذه الأخيرة نادرا. ويراد بهذا الحق تزين العين المكتراه من قبل المكتري على أرض المكري مقابل أداء نجوم دورية للأوقاف وهي بمثابة أقساط وعائدات سنوية، لأن صاحب الحق يبقى من حقه تغيير وجيبه الكراء حسب تغير الأسعار.
ويجد أصل الزينة سنده بما صرح به أئمة المذاهب رضي الله عنهم في مسائل الخراج، حيث أن سيدنا عمر رضي الله عنه، استنزل القائمين على سواد العراق وصار وقفا باعه للاكرة والدهاقين الذين يقومون بعمارته بالقدر الذي يقبض منهم مقسطا مؤيدا في كل عام.
ومشروعية تقرير هذا الحق من طرف فقهاء المالكية فقد فرضتها الطبيعة الخاصة للأملاك الحبسية، فبعدما كان المتقدمون منهم يرون أن الحبس وما يلحق به لا يجوز بيعه حتى ولو خرب، بدليل أن أحباس السلف بقيت داثرة ولم يتم بيعها. بخلاف ذلك ذهب المتأخرين من المالكية إلى جواز ذلك من الوجهة الشرعية دون أي شرط إلى ما أشرطه الطرفين أو القانون.
ومن المسلم به في العرف والفقه الإسلامي أن حق الزينة يثبت بواسطة حيازة طويلة الأمد بتصرف المدعي بذلك الحق عن حسن نية([12])، دون تعرض من مالك الرقبه، وبما أن حق الزينة هو حق عيني عقاري فإن الذي يدعي هذا الحق لا يمكنه أن يتمسك بحيازته حيازة المالك في ملكه إلى إذا أثبت أنه كان يؤدي شخصيا الوجيبة المتفق عليها. وبالتالي يكمن اعتبار حق الزينة أداة استثمار ووسيلة تعمير في حل مجموعة من الأزمات وذلك وفق منهجية محكمة.
ثانيا: التأصيل القانوني لحق الزينة.
نصت مدونة الحقوق العينية على حق الزينة في مادتها التاسعة،في فقرتها التاسعة، كأحد الحقوق العينية الأصلية أي حق قائم بذاته دون حاجة إلى حق آخر يسنده بقولها: "الحق العيني الأصلي هو الحق الذي يقوم بذاته من غير حاجة إلى أي حق آخر يستند إليه، والحقوق العينية الأصلية هي:
1-حق الملكية
2-حق الارتفاق والتحملات العقارية
3-حق الانتفاع...
9-حق الزينة..."
وقد عرف المشرع المغربي حق الزينة في الفقرة الأولى من المادة 131 من مدونة الحقوق العينية بقوله "الزينة حق عيني يخول صاحبه ملكية البناء الذي شيده على نفقته فوق أرض الغير"وبينت نفس المادة في فقرتها الثانية مصدر هذا الحق إذ جاء فيها "ينشأ هذا الحق بالعقد مع تشييد البناء". ويسجل على هذا الحق كونه ينشأ بالعقد كما هو الشأن بالنسبة لحق التعلية ([13]).
ومن حسنات المشرع المغربي تعريفه لهذا الحق –بالرغم من أن التعريف المفروض أنه عمل فقهي علمي محض- وتبيانه لمصدره حاسما بذلك الجدل الفقهي الذي كان سائدا بهذا الخصوص.
وإذا كانت مدونة الحقوق العينية لم تنضم الحقوق العينية العرفية المترتبة على عقارات الأحباس ولم تعرفها فإنها نصت في مادتها الأولى على أنه تسري مقتضيات هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية ما لم تتعارض مع تشريعات خاصة بالعقار، وفي حالة عدم وجود نص تطبق مقتضيات قانون الالتزامات والعقود فإن لم يوجد نص يرجع إلى الراجح والمشهور وما جرى به العمل في الفقه المالكي، وتضيف المادة 130 من ذات القانون على أنه تطبق على حق الحبس الأحكام الواردة في مدونة الأوقاف.
إلى أنه وبالرجوع إلى هذه الأخيرة([14]) يتبين لنا أن المشرع قد استثنى هذا الحق بمقتضى المادة 103 التي تنص على أنه "لا يجوز إنشاء أي حق من الحقوق العرفية من زينة أو جلسة أو جزاء أو مفتاح أو استئجار... أو غيرها على أي ملك من أملاك الأوقاف العامة..."
في الوقت الذي عاد لينظمه في مدونة الحقوق العينية (م 131 إلى 137) الصادرة مؤخرا، وهذا تخبط تشريعي واضح فلا هو مستثنيه ولا هو مخضعا إياه للتنظيم. بل أن مشرع مدونة الأوقاف ناقظى حتى نفسه([15]). ليقرر في الفقرة الثانية من م. 103 من مدونة الأوقاف أنه يجوز وقف أي ملك على الأوقاف العامة وإذا كان مثقلا بحق من الحقوق المذكورة. وفي اعتقادنا أنه يجب على المشرع المغربي إعادة النظر في هذا المقتضى وذلك راجع بالأساس إلى الأهمية التي لا زال يحضى بها حق الزينة في المعاملات العقارية وانتشار التعامل به في الواقع العملي وكذلك الدور الاجتماعي الذي يضطلع به. إن أي حديث في مجال السكن والتعمير يقتضي بالضرورة الحديث عن إسهامات الأوقاف في هذا الميدان إذ تعد هذه الأخيرة من الفاعلين النشيطين في هذا الميدان كما أن أهم التجزيئات التي أحدثت من طرف المؤسسات التابعة لوزارة الإسكان مقامة فوق أراضي حبسية، كما يعتبر الاستثمار فوق الأراضي الحبسية من أهم الروافد الذي يضمن للأوقاف من خلاله مردودية قارة يمكن استثمارها في عدة مجالات تنموية([16]).
ويعتبر هذا الحق من الحقوق المطبقة عن العقارات المحفظة بمعنى أن هذا الحق يخضع للتسجيل في السجل العقاري. وذلك في حالة ترتيبها على عقار محفظ، لتنتج آثارها ما بين الأطراف وفي مواجهة الغير، كما أن المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية تبنت نفس ما كان يتبناه الفصل الثاني من ظهير 19 رجب الملغى وهكذا جاء في فقرتها الأولى "إن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات تابعة للإنشائها تحفظ الحق الذي تنصب عليه وتكون حجة في مواجهة الغير على أن الشخص المعين بها هو فعلا صاحب الحقوق المبينة فيها".
كما أن الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بمقتضى القانون 14.07 استمر في النص على أن "كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده، وابتداء من يوم التقييد في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية".
ويضاف إلى ذلك ما جاء في الفصل 67 من ذات القانون الذي ينص على أن الأفعال الإرداية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه لا تنتج أي أثر ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد بالرسم العقاري دون الإضرار بما للأطراف من حقوق في مواجهة بعضهم البعض وكذا بإمكانية إقامة دعاوى فيما بينهم بسبب عدم تنفيذ اتفاقاتهم".
وفي هذا الصدد جاء في أحد قرارات محكمة النقض "إن حق الزينة حسب الفصل 8 من ظهير 2 يونيو 1915 يعتبر حقا عقاريا وأن الفصل 197 من نفس الظهير عندما نص على أن الحقوق العينية التي نص عليها الفقه الواردة في الفصل 8 ومن بينها حق الزينة تبقى خاضعة للقواعد التي تحكمها، لا يحدد إلا القواعد الجوهرية وعليه فإن المحكمة صادفت الصواب عندما اعتبرت أنه لا يمكن الاحتجاج بحق الزينة الذي لم يقع تسجيله في السجل العقاري([17]) وقد جاء في قرار آخر صادر عن محكمة النقض أيضا إذ جاء فيه أن صاحب حق الزينة لا يمكن له الاحتجاج بهذا الحق حتى بين طرفيه إلا بتسجيله ومن تاريخ هذا التسجيل([18]).
بالإضافة الى ذلك يحق لصاحب حق الزينة ان يطالب يتحفيظ حقه العيني المقرر على ملكية رقبة ترجع الى الغير.[19]
كما يمكن أن يكون حق الزينة مشاعا، إذا ما بيع جزء من أجزاءه أو في الحالة التي يقوم فيها أحد الشركاء بكراء نصيبه لغيره، بشرط أن يستعمل الشفيع ما شفعه بنفسه، فإذا كان متجر يستغله بنفسه أما إذا ثبت عكس ذلك سقط حقه في الشفعة. إلا أنه لا يمكن ترتيب حق الزينة على حقوق مشاعة إلا باتفاق جميع الشركاء طبقا لمقتضيات الفقرة الثالثة من المادة 131 من مدونة الحقوق العينية.
الفقرة الثانية: خصائص حق الزينة وتمييزه عن بعض الحقوق المماثلة.
ينفرد حق الزينة بمجموعة من الخصائص (أولا) كما توجد بالمغرب مجموعة من الأنواع يمكن أن تشكل حق الزينة (ثانيا) وهذا ما سنقوم بدراسته فيما يلي:
أولا: خصائص حق الزينة.
يمكن إيجاز هذه الخصائص فيما يلي:
أ-أنه حق عيني عقاري: أي أن هذا الحق لا يرد إلا على العقارات، والحق العيني، هو سلطة مباشرة لشخص على شيء معين([20]) وقد عرفت المادة الثامنة من مدونة الحقوق العينية الحق العيني بقولها: "الحق العيني العقاري هو سلطة مباشرة يخولها القانون لشخص معين على عقار معين ويكون الحق العيني أصليا أو تبعيا".
والمقصود بأن الحق العيني هو سلطة مباشرة على شيء معين بالذات، أن صاحب الحق يستطيع أن يزاول سلطته على الشيء دون حاجة إلى تدخل شخص آخر، لأن الحق ينصب مباشرة على الشيء، دون أن يحتاج الأمر إلى وسيط بين صاحب الحق والشيء موضوع الحق وذلك بخلاف الحق الشخصي الذي لا تتوافر فيه هذه السلطة المباشرة. فصاحب الحق الشخصي (الدائن) لا يستطيع الاستفادة من حقه إلا عن طريق تدخل شخص آخر هو المدين الذي يلتزم بأداء يقوم به لمصلحة دائنه([21]) والحقوق العينية نوعان، حقوق عينية أصلية مستقلة بذاتها ولا تستند في وجودها إلى حق آخر تتبعه وحقوق عينية تبعية وهي الضمانات والتأمينات التي تنصب على الشيء ضمانا لحق شخصي وهذا هو وجه التبعية فيها، فهي تتبع الحق الشخصي، تبقى ببقائه وتزول بزواله، تصح بصحته، وتبطل ببطلانه([22]) (الرهن الحيازي، الرهن الرسمي، حقوق الامتياز).
ويعتبر حق الزينة من الحقوق العينية الأصلية طبقا لمقتضيات المادة 9 من ذات القانون. حيث تنص هذه الأخيرة على أن الحقوق العينية الأصلية هي:
1-حق الملكية
9-حق الزينة.
وقد أكدت مدونة الحقوق العينية أن الحقوق العينية العقارية الواردة في م9 و10 هي على سبيل الحصر وهكذا نصت م 11 منها على أنه: "لا يجوز إنشاء أي حق عيني آخر إلا بقانون"
ب-يمكن أن يمنح حق الزينة لأي شخص، وإذا تم إنشاءه فإن أحكامه تسري على الجميع، ويملك صاحب حق الزينة الحق الذي أحدثه ويجوز له أن يفوته للغير، وأن يرهنه رهنا رسميا أو يرتب عليه حقوق ارتفاق بالقدر الذي لا يتعارض فيه مع طبيعته([23]) عملا بمقتضيات المادة 133 من مدونة الحقوق العينية التي تنص على أنه "يمكن لصاحب حق الزينة أن يفوت البناء الذي أحدثه وأن يرهنه ويرتب له أو عليه حقوق ارتفاق في الحدود التي يجوز له فيها مباشرة هذا الحق.
ج-حق الزينة من الحقوق المحددة المدة: يعتبر حق الزينة قبل صدور القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية حقا مؤبد، إذ جرى العرف بعدم خروج صاحب حق الزينة إذ انقضت مدة الكراء بل تجدد له العقدة كلما انقضت المدة فالأصل أن الكراء على التبقية. فحق الزينة وكبقية الحقوق العرفية الإسلامية كان يعتبر كراءا مستمرا([24])، وإن نص في العقد على أنه لمدة محددة فإن نية المتعاقدين متجهة للتأبيد والأمور بمقاصدها ،لذلك فإنه وإن نص في العقد على أن الكراء محدد المدة فإن القصد عادة في مثل هذا الكراء كان يفيد التأبيد([25]).
إلى أنه بعد صدور القانون السالف الذكر إلى حيز الوجود، وبالرجوع إلى المادة 134 من ذات القانون التي تنص في فقرتها الأولى على أنه: "يجب أن لا يتجاوز مدة حق الزينة أربعين سنة فإذا نص العقد على مدة أطول أو سكت عن تحديد المدة فإن المدة المعتبرة هي أربعون سنة" فالملاحظ أن المشرع المغربي حدد المدة القصوى التي لا يمكن أن يتجاوزها هذا الحق في أربعين سنة إلا أنه بالرجوع إلى الفقرة الثانية من نفس المادة التي تنص على أنه: لا يسري حكم هذه المادة على حقوق الزينة القائمة عند صدور هذا القانون... "نجد أن المشرع جعل هذا الأجل قاصرا على حقوق الزينة التي تنشأ في ظل هذا القانون أما الحقوق المنشئة قبل صدور هذا القانون فإن المدونة لم تزحزح المراكز القانونية لأصحابها أو تقيدها بمدة معينة. وكل ما جاء به المشرع بخصوص الحقوق القائمة قبل صدور مدونة الحقوق العينية هو أنه ليس لمالك حق الزينة في هذه الحالة أن يبني من جديد ما تلاشى لقدمه أو بسبب حادث فجائي أو قوة قاهرة إلا بإذن مالك الرقبة، وذلك بصريح عبارة الفقرة الثانية من م 134 التي تنص على أنه "...غير أنه ليس لمالك حق الزينة في هذه الحالة أن يبني من جديد ما تلاشى لقدمه أو بسبب حادث فجائي أو قوة قاهرة إلا بإذن مالك الرقبة".وقد ذهب المجلس الأعلى (محكمة النقض )في أحد قراراته إلا أن "البناء في ملك الغير ودون إذن من مالك الرقبة لا يكسب الباني حق الزينة وأن أملاك الأحباس لا تكتسب بالحيازة المكتسبة".[26]
وفي اعتقادنا أن ما جاءت به هذه الفقرة قد يؤدي إلى عرقلة استثمار هذه العقارات كما أن فيه إجحاف وتضييق على أصحاب هذه المراكز القانونية على اعتباران المشرع قد علق قيام مالك حق الزينة ببناء أو إصلاح ما تلاشى لقدمه أو بسبب قوة قاهرة على موافقة مالك الرقبة، فماذا لو رفض هذا الأخير القيام بهذه الإصلاحات؟
وبناءا عليه نلاحظ أنه تمت قطيعة بين نوعين حق الزينة وإن تجلت الاستمرارية في الأخذ بفكرته.
لكن وبالرجوع إلى الفقرة الأخيرة من المادة 105 من مدونة الأوقاف يبدو أنها فقدت بوصلة الانسجام مع المنظومة الفقهية التي تستند إليها الحقوق العرفية وهي الأحكام والعوائد والأعراف والفتاوى الفقهية لكثير من علماء المالكية التي تنص على أن ترتيب هذه الحقوق العرفية على عقارات الأحباس هي على وجه الدوام.
أما اشتراط مدونة الأوقاف ألا تتجاوز مدة هذه الحقوق عشرين سنة من تاريخ دخول هذه الأخيرة حيز التنفيذ إذا لم تكن هذه الحقوق قد انقضت بالفعل، بأحد الأسباب التي حددتها نفس المادة ، أو إذا لم يكن قد تم تصفيتها بطريقة من الطرق التي نصت عليها مدونة الأوقاف في المادة 106([27])، ففيه إجحاف بأصحاب هذه الحقوق خاصة وأن المشرع قد اختصر هذا الأجل في عشرين سنة وهو أجل قصير جدا خصوصا وأن أصحاب هذه الحقوق قد حافظوا على الوقف لسنوات، وفي سنوات عجاف فكان ينبغي مكافأتهم لا حرمانهم من هذه الحقوق بعد عشرين سنة من دخول مدونة الأوقاف حيز التنفيذ.
فلو سلك المشرع المغربي في مدونة الأوقاف على الأقل ما سلكه في مدونة الحقوق العينية لحافظ على نوع من الانسجام في المنظومة القانونية التي تؤطر العقار والحقوق العينية التي تترتب عنه سواء كان مملوكا للخواص أو للأحباس([28]).
د-قابلية حق الزينة للتداول: حق الزينة كباقي الحقوق العرفية الإسلامية قابل للتداول بعوض أو بدون عوض، وفيما بين الأحياء أو بسبب الموت([29]).
وهو ما تم التنصيص عليه في نهاية الفقرة الثانية من المادة 131 من مدونة الحقوق العينية بقولها: "وينتقل بالشفعة أو بالإرث أو بالوصية".
ثانيا: تمييز حق الزينة عن بعض الحقوق المماثلة.
يعتبر حق الزينة كما سبق الإشارة إلى ذلك أحد الحقوق العرفية الإسلامية، لذلك وجب علينا تمييزه عن بعض هذه الحقوق من أجل رفع أي لبس أو غموض ، خاصة وأن هذه الحقوق لا تختلف كثيرا عن بعضها البعض وبصفة خاصة حقي، الجلسة (أ) والجزاء وحق المفتاح أو الحلاوة (ب).
أ-تمييز حق الزينة عن حق الجلسة:
حق الجلسة هو حق قرار مستمر مرتب على عقار معد للاستعمال الصناعي أو التجاري بكراء على التبقية،([30]) ولو لم يشترط تطبيقا لقاعدة أن المعروف عرفا كالمشروط شرطا، وحق الجلسة في التعبير المغربي يقابله حق الحلاوة أو الخلو عند المصريين([31]) وغالبا ما يترتب على العقارات المحبسة أو العقارات العائدة لأملاك الدولة الخاصة. وصورة الجلسة عقد إيجار مقابل أداء نجوم دورية لفائدة الجهة التي اكترته، ونظرا لخطوط الالتماس بين حقي الزينة والجلسة والحقوق العرفية بصفة عامة،فإن الرأي الغالب في المغرب يعتبر الجلسة والزينة والخلو والمفتاح مصطلحات لشيء واحد هو حق المنفعة (الأبدية).
إلا أنه وبالرغم من التشابه القائم بين حقي الجلسة والزينة فإنه لا يمكن استعمالهما كمترادفين ،لأنه إذا صح أن كل حق جلسة هو حق زينة فالعكس غير صحيح، فحق الزينة قد يكون محله حق جلسة وهو ما درج عليه عمل أهل فاس الذين كانوا يعتبرون الزينة فرعا من الجلسة ويفرقون بين مالك الرقبة وصاحب الجلسة وصاحب الزينة). ([32]) فصاحب حق الجلسة يستطيع أن ينشئ على حقه حق زينة، بحيث يتجزأ حق الجلسة بين صاحبه من جهة وبين من اكتسب حق الزينة من جهة ثانية، وكمثال على ذلك فلو فرضنا أن نبيل اكترى دكانا من الأحباس على الدوام بألف درهم في الشهر، ثم جهزه بكل التجهيزات الضرورية لتسييره من خزائن ورفوف... وأصبح يمارس فيه تجارته ثم قام بكرائه كراء مؤبدا لعمر بألف درهم في الشهر وقام هذا الأخير بدوره بتجهيزه بخزائن وواجهات ... ثم أكراه بدوره لزيد بأربعة آلاف درهم في الشهر.
فإن الأحباس تبقى مالك للرقبة فقط، أما نبيل فيعتبر مالكا للجزاء بما يشمل عليه من حق البقاء وحقه في الاتجار في الدكان على وجه الدوام، أما في الفرضية الثانية فنجد هذه الحقوق التي كانت لنبيل قد تفرقت فأصبح حقه مقتصرا على حق الجلسة، أي الكراء المؤبد بينما يكون عمر مالكا للزينة التي هي التجهيزات وحق الكراء على وجه التبقية، في حين أن زيد يصبح مالكا للمفتاح الدي يتمثل في الكراء المؤبد([33]) ونستخلص مما سبق أنه يمكن أن يكون مالك الجلسة والزينة والمفتاح أو الجزاء شخص واحد أو قد تكون الجلسة أو الجزاء مملوكة لشخص والزينة مملوكة لشخص آخر، وفي الأخير نشير إلى أن حق الزينة نظمه المشرع المغربي في مدونة الحقوق العينية في المادة التاسعة في بندها التاسع كحق عيني أصلي قائم بذاته، أما حق الجلسة فلم يتم تنظيمه في هذا الأخيرة.
ب-تمييز حق الزينة عن حق الجزاء والمفتاح:
حق الجزاء هو حق قرار مستمر مرتب على أرض فضاء بكراء على التبقية، قال ناظم عمل فاس على الأمور التي جرى بها العمل بفاس وهكذا الجلسة والجزاء *** جرى على التبقية القضاء، سواء كانت أرضا للأحباس أو للدولة أو في ملك الخواص، ويسمى أيضا بحق الاستئجار يقابله حق الحكر عند المصريين وحق الإنزال عند التونسيين.
فحق الجزاء من صور الانتفاع الذي يرد على الأرض الفضاء، البراح الخالية من البناء التي تصلح للبناء أو الزراعة، كما يملك صاحب حق الجزاء حقا عينيا يخول له حق التصرف فيه بعوض أو بغير عوض بين الأحياء أو بسبب الموت. شأنه في ذلك شأن حق الزينة ويسقط بعدم أداء الأجرة مدة طويلة([34]). ويتميز حق الجزاء عن حق الزينة في كون هذا الأخير يكون لمدة معلومة لا تتجاوز أربعين سنة، أما حق الجزاء فيكون على وجه التأبيد كما يمكن أن يكون لمدة مؤقتة تجدد تلقائيا، وفي ذلك يقول المهدي الوزاني وكذلك من أخذ أرض الحبس من الناضر بأجرة في كل سنة إلى مدة وعمرها ببناء أو غرس وهو الجزاء وانقضت المدة وأبى أن يخرج منها، فلا يلزم بالخروج منها، ولكن يبقى فيها بأجرة المثل الآن([35]). وكما هو الشأن بخصوص حق الجلسة فلم يحضى حق الجزاء أيضا بالتنظيم التشريعي في مدونة الحقوق العينية الجديدة بخلاف حق الزينة.
أما حق المفتاح أو الحلاوة أو الساروت، فمؤداه أن يدفع شخص لمالك المنفعة مبلغا ماليا في مقابل أن يتخلى له عن تلك المنفعة، وهذه هي الصورة المعروفة في مصر الخلو. فحق الزينة والجزاء هما كراء في حين أن المفتاح أو الخلو هو التخلي من طرف المالك للمنفعة على منفعته مقابل مال يقبضه من المتخلي له. بالإضافة إلى ذلك فإن العلاقة القانونية تبقى قائمة بين صاحب حق المفتاح وبين صاحب حق الجزاء وصاحب حق الزينة فلا تقوم علاقة بين صاحب المفتاح وبين مالك العقار إلا باتفاق جديد بينهما([36]).
وفي الأخير نشير إلى بعض الحقوق المماثلة لحق الزينة بالمغرب والتي يمكن أن تشكل حق الزينة.
-حق الزريبة : وهي عبارة عن بقعة أرضية تحاط بسياج يكون مخصص للسكنى([37]).
-البناء داخل قصبة معينة : حيث يعتبر الباني صاحب حق المنفعة في جزء من تلك الأرض يخوله البناء عليه والتصرف فيه، وفقا لما يقتضيه العرف والقانون في حين تعود ملكية الجزء المتبقي من تلك الأرض للدولة.
-حق الزينة المتعلقة بالملاح: أو القيرايوط كما يصطلح عليه بالعبرية حيث لا يحق لليهود تملك الأراضي في الدولة الإسلامية ولذلك يسمح لهم المخزن بالاستقرار على العقارات بمنازلهم فيكون لهم حق الزينة بهذه المنازل([38]). فلليهود بالمغرب كما بتونس حارات تعود رقبتها لملك المخزن أما ما عليها من أبنية وما أجروه عليها من تحسينات فهي في ملكهم ويحق لهم أن يتصرفوا فيها بكل أنواع التصرف، إذ يقضي العرف الإسرائيلي أن ينتفع به صاحبه لنفسه، و أن لا يتنازل عن إيجاره لغيره بعوض أو بدون عوض([39]).
المطلب الثاني: أحكام حق الزينة
إن الحديث عن أحكام حق الزينة يقتضي منا تقسيم هذا المطلب إلى فقريتين إذ سنتناول بالدراسة في الفقرة الأولى عناصر حق الزينة وأسباب انقضاءه على أن نخصص الفقرة الثانية للحديث عن الآثار المترتبة عن عقد حق الزينة.
الفقرة الأولى: عناصر حق الزينة وأسباب انقضاءه.
حق الزينة لا يستقيم إلا بتوافر مجموعة من العناصر (أولا) كما أن هناك مجموعة من الأسباب التي تؤدي إلى انقضاء هذا الحق (ثانيا) وهذا ما سنقوم بتوضيحه في هذا المقام.
أولا: عناصر حق الزينة.
إن حق الزينة ومن خلال التعاريف الذي تطرقنا لها سابقا يتبين لنا أن هذا الحق يقع على قاع (أرض) ، تعتبر من أملاك الدولة الخاصة أو من أملاك الأحباس وفي حقيقة الأمر أن هذا الحق غالبا ما يقع على هذه الأخيرة، كما أنه ليس هناك من يمنع من ترتيب هذا الحق على الملك الخاص بالأفراد وإن كان ذلك نادرا ما يحصل في الواقع العملي. فهذا الحق يقتضي أن يقوم المكتري بتشييد بنايات أو يحدث فيها تحسينات بموجب عقد كراء، يجعل الملك مبعضا بين مالك الرقبة الأوقاف أو غيرها والمكتري المستفيد من المنفعة ([40])، بحيث يشكل هذا الأخير حقا عقاريا عينيا خالصا للمكتري([41]). وبناءا عليه فحق الزينة لا يستقيم إلا بتوافر مجموعة من العناصر أهمها:
أ-ضرورة وجود عقد كراء:
لا يقوم حق الزينة أو الأنقاض إلا على أساس عقد كراء يجمع بين صاحب حق الزينة ومالك الرقبة، وهو ما تم التنصيص عليه صراحة في المادة 131([42]) من القانون 08.39 وعلى هذا الأساس فصاحب حق الزينة يكون دائما مكتريا، إلا أن المشرع المغربي لم يحدد ما إذا كان هذا العقد رسميا أو عرفي، إلى أنه وبالوقوف على نص المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية التي تنص على أنه "يجب أن تحرر تحت طائلة البطلان جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي، أو بمحرر ثابت التاريخ، يتم تحريره من طرف محامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لم ينص قانون الخاص على خلاف ذلك..."
يتضح لنا أن المشرع المغربي منح لأطراف العقد مكنة الخيار بين اللجوء إلى المحرر الرسمي المتمثل في الموثق في إطار القانون 09.32([43]) والعدول في إطار القانون 16.03([44]). بمثابة خطة العدالة والمحرر الثابت التاريخ المتمثل في المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض.
وقد اشترطة مدونة الحقوق العينية أن يبين العقد المنشئ لحق الزينة نوع البناء ومواصفاته وأبعاده ويحدد حقوق وإلتزمات صاحب هذا الحق(المادة132).
ب-أن يقوم المكتري ببناء أو تحسينات على العين المكتراة:
إن هذا العنصر هو الذي يؤسس بنشأة حق الزنا، كحق عيني عقاري يخول لصاحبه أن يتصرف فيه كما يمنحه ميزة التتبع والأولوية([45])، وهو ما تم التنصيص عليه صراحة في مدونة الحقوق العينية في المادة 131 بقولها "الزينة حق عيني يخول صاحبه ملكية البناء الذي شيده على نفقته فوق أرض الغير ينشأ هذا الحق بالعقد مع تشييد البناء..."
فهذه البنايات والتحسينات التي يقوم بها المكتري تعطيه حقا عينيا يزاحم المالك الأصلي في حق الرقبة مما يجعل الملك مبعضا بين مالك الرقبة (الدولة الحبس، الخواص) ومالك المنفعة (المكتري) على التحسينات التي شيدها على نفقته([46]).
ج-تبعيض الملك:
المقصود بتبعيض الملك تقسيم هذا الأخير إلى عدة حقوق عينية، قد تصل في بعض الأحيان إلى ثلاثة حقوق في نفس الوقت، بحيث يكون حق الرقبة لمالك الأصل، وحق الجلسة لمالك الانتفاع بالرقبة وأخيرا حق الزينة لمكتري حق الجلسة الذي قام بإدخال تحسينات على نفس العقار.
فحق الزينة إما أن يكون حقا أصليا ينشأ مباشرة بمقتضى عقد كراء مع صاحب حق الرقبة، كأملاك الدولة خاصة، أملاك الأحباس أوأملاك الخواص، وذلك بالقيام ببنايات وتحسينات على هذه الأملاك، بحيث يصبح القائم بها مالكا أصليا لحق عقاري عيني هو حق الزينة. أو حقا فرعيا ينشأ عن حق الجلسة حيث يمكن لمالك حق الجلسة تأجير أو كراء العقار محل الجلسة لطرف ثالث لينشئ عليه حق الزينة بتحسينه وتشييد بنايات عليه([47]).
ثانيا: أسباب انقضاء حق الزينة.
ثمة عدة أسباب لانقضاء حق الزينة منها ما هو وارد في مدونة الحقوق العينية (أ) وما تم التنصيص عليه في مدونة الأوقاف (ب) بالإضافة إلى بعض الأسباب الأخرى.
أ-أسباب انقضاء حق الزينة في مدونة الحقوق العينية:
ينقضي حق الزنا طبقا لمقتضيات المادة 135 من م.ح.ع ب:
1-بإنتهاء مدته: طبقا لمقتضيات المادة 134 من ذات القانون فقد حدد المشرع المغربي المدة القصوى لإنتهاء حق الزينة في أربعين سنة وبانتهاء هذه المدة يسقط الحق عن العقار وإذا نص العقد على مدة أطول أو سكت عن تحديدها فالمدة المعتبرة هي أربعين سنة.
2-بالتنازل عنه صراحة: على أنه يبقى لدائن صاحب الزينة طلب إبطال التنازل الذي قام به إذا وقع إضرار بحقوقه. (المادة 136)
3-بإجتماع صفتي صاحب حق الزينة ومالك الرقبة في يد شخص واحد: كما إذا بيعت البقعة التي عليها البناء مثلا لصاحب حق الزينة.
4-بهلاك البناء هلاكا كليا:
ب-أسباب انقضاء حكم الزينة في مدونة الأوقاف:
طبقا لمقتضيات المادة 105 من مدونة الأوقاف فإنه من بين الأسباب التي تؤدي إلى انقضاء الحقوق العرفية بصفة عامة وحق الزينة بصفة خاصة ما يلي:
1-هلاك البناء أو المنشآت أو الأغراس.
2-عدم أداء الوجيبة الكرائية لمدة سنتين متتاليتين وفي هذه الحالة تسترد الأوقاف المحل بمنافعه، ويمنح صاحب الحق الأسبقية في كراءه.
3-تصفية هذه الحقوق بإحدى الطرق المشار إليها في المادة 106([48]).
كما تنقضي هذه الحقوق في جميع الأحوال بمرور عشرين سنة من دخول هذه المدونة حيز التنفيذ.
وفي الأخير نشير إلى بعض الأسباب الأخرى لانقضاء حق الزينة من ذلك مثلا:
ما جاء به ظهير 30 يوليوز 1932 الذي يقضي بتنازل الحكومة عن حقوقها في أرض قصبة تارودانت لأصحابها حقوق الزينة بها مقابل فرنك واحد لكل متر مربع. و ما نص عليه المرسوم الملكي الصادر بتاريخ 25 أبريل 1967 المتعلق بنزع حق الزينة في دائرة آسفي وبذلك لم يعد هناك حق زينة.
وفي هذه الحالة الأخيرة فإن نزع حق الزينة يكون مقابل تعويض يقدر قيمته خمس في المائة من قيمة الأرض أو من القيمة الكاملة للمنشآت المقامة عليها([49]). كما يمكن أن ينقضي حق الزينة بتراضي الطرفين.
كما أنه في حالة انقضاء حق الزينة ولم يكن هناك اتفاق يحدد مصير البناء، تطبق أحكام الباني بحسن نية في ملك الغير وذلك بصريح عبارة المادة 137 من مدونة الحقوق العينية. فيكون للباني أن يحصل على ثمن المواد المستعملة وأجرة اليد العاملة.
الفقرة الثانية: الآثار المترتبة عن عقد حق الزينة.
إن حق الزينة وباعتباره من عقود الكراء فإنه بمجرد تمام العقد يرتب مجموعة من الحقوق والالتزامات على عاتق كل من المكتري (أولا) والمكري (ثانيا) وسنقوم بدراسة أهم هذه الحقوق والواجبات في ما يلي:
أولا: بالنسبة للمكتري.
يفرض حق الزينة على المكتري مجموعة من الالتزامات (أ) كما يمنحه حقوقا (ب) وهذا ما سنعمل على توضيحه على النحو التالي:
أ-حيث التزاماته:
تتمثل أهم الالتزامات الملقاة على عاتق المكتري في:
1-أداء قدر مالي يصطلح عليه بحق الربطة في عرف المغاربة وخلو الرجل عند أهل المشرق، وقد يطلق عليه أيضا عربون يدفع لمالك العقار بقصد استمالته إلى إبرام العقد.
2-أداء وجيبة الكراء بصفة منتظمة، ويمكن الزيادة فيها إذا كان العقد ينص في بند من بنوده على ذك([50]).
3-أداء الضرائب المفروضة على العقار التي هي من واجب المكري في الأكرية العادية بالإضافة إلى قيامه بمجموعة من التحملات المتعلقة بارتفاقات، كمد قنوات الصرف وصيانتها([51]).
4-المحافظة على الأرض التي توجد تحت يده وأن يبذل في سبيل ذلك ما يبذله المالك في المحافظة على أملاكه([52]) .
بالإضافة إلى ذلك وباعتبار حق الزينة غالبا ما يقع على الأملاك الحبسية فإنه كان لزاما علينا الرجوع إلى مدونة الأوقاف([53]). من أجل الوقوف على بعض الالتزامات التي فرضتها هذه الأخيرة على المكتري.
- لا يجوز للمكتري إحداث أي تغيير في العين المكتراة إلا بإذن مكتوب من إدارة الأوقاف، أما إذا قام المكتري بهذه التغييرات بدون إذن مسبق من إدارة الأوقاف فإنه يترتب على ذلك فسخ عقد الكراء، مع الاحتفاظ بالتغييرات المقامة دون تعويض أو إلزام المكتري برد الحالة إلى ما كانت عليه([54]).
- لا يجوز للمكتري تولية الكراء إلا بإذن كتابي من إدارة الأوقاف، كما يمنع الكراء من الباطن مطلقا وكل تصرف مخالف للحالتين المذكورتين يقع باطلا كما يترتب عنه فسخ عقد الكراء الأصلي([55]).
-يلتزم المكتري برد العين المكتراة إلى إدارة الأوقاف فور انتهاء مدة الكراء، و على الحالة التي تسلمها عليها([56]).
ب-من حيث حقوقه:
في مقابل الالتزامات المفروضة على المكتري يتمتع هذا الأخير بمجموعة من الحقوق يمكن إيجازها فيما يلي:
- يحق للمكتري بمقتضى عقد الكراء الذي يربطه مع صاحب الأرض تسلم الأرض الذي اكتراها من المكري، وأن يقيم ما يريد من الأبنية عليها بشرط ألا يتجاوز ما هو متفق عليه في العقد، كأن يشترط عليه المكري تصميما معينا للبناء فيجب عليه احترام هذا التصميم، كما يحق له أن يتصرف فيما بناه بالبيع أو غيره من أنواع التصرفات الشرعية.
- حق المكتري في المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحق به في حالة فسخ المكري لعقد الكراء، وقد أكدت المحكمة الإدارية بمكناس: أن مالك حق الزينة لا يستحق إلا التعويض عن الحرمان من هذا الاستغلال خصوصا وقد ثبت أنه لم يمارس فوق العقار أي نشاط ذي قيمة تجارية([57]).
كما يحق لصاحب حق الزينة تقديم مطلب للتحفيظ وهذا ما يستفاد من البند الثالث من الفصل 10 من ظهير التحفيظ العقاري، كما تم تعديله وتتميمه بمقتضى القانون 14.07 الذي ينص على أنه: "لا يجوز تقديم مطلب التحفيظ إلا مما يأتي ذكرهم:
1-
2-
3-المتمتع بأحد الحقوق العينية الآتية: "...حق الانتفاع، حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، الزينة..."
ويرى الدكتور محمد خيري، أن هذه الحقوق الواردة أعلاه هي حقوق متفرعة عن حق الملكية الأصلية، وبالتالي لا يمكن تحفيظها بكيفية مستقلة عن الحق الأصلي، فحق الزينة مثلا يتطلب أولا تحفيظ العقار المترتب عليه هذا الحق بناء على طلب من مالك الرقبة بعد ذلك تقييد حق الزينة.
وبناء عليه يجب على المشرع المغربي إعادة النظر في هذه الفقرة بكيفية تجعل مطلب التحفيظ يقدم من طرف المالك الأصلي مع أصحاب الحقوق المتفرعة عن الملكية([58]).
ثانيا: بالنسبة للمكري
يفرض حق الزينة على المكري مجموعة من الالتزامات (أ) كما يمنح له مجموعة من الحقوق (ب):
أ-التزاماته:
من بين الالتزامات المفروضة على مالك الرقبة نورد ما يلي:
1- الالتزام بما تم الاتفاق عليه في العقد المنشئ لحق الزينة.
2- تسليم الأرض موضوع العقد للمكتري في الوقت والزمن المعين لذلك.
3- كما أنه يضمن تعرض الغير وكذا تعرضه الشخصي على الانتفاع.
4- عدم التصرف في العقار الأصل أو حق الجلسة الأصل، إلا بالشكل الذي لا يؤثر على صاحب حق الزينة.
ب-حقوقه:
يمنح عقد الزينة للمكري مجموعة من الحقوق منها:
1-حق الأفضلية:
يمنح كل من العقد والعادة للمكري حق الأفضلية بالنسبة للبيوعات التي يريد المكتري إجراءها في ما يتعلق بالأبنية والتحسينات التي تشكل حق الزينة عن طريق البيع بالمزاد العلني، حيث أن المكري من حقه أن يستنفع عند انتهاء البيع من تلك المباني لنفسه ويعتبر هذا الحق قيدا واردا على حق المكتري في التصرف في الزينة، وبالتالي يؤدي إلى عدم إقبال المشترين على ما بناه مما يجعل مردود وربح منشآته ضعيفا لعائق الأفضلية. الذي لا يمكن اعتباره حق شفعة لأن الشفعة لا تثبت إلا للأصول أو الشركاء وبالتالي لا يحق للمكري فيما يقوم المكتري ببيعه، وبناءا عليه فإذا نص العقد على أن للمكري حق الشفعة فإن هذا الشرط يعتبر كأن لم يكن، وهو ما قضت به محكمة الاستئناف بالرباط في حكم لها بتاريخ 20 نونبر 1935، حيث قضت أن وجود شرط في عقد الكراء يؤدي إلى استرجاع المكري للأبنية التي بناها المكتري يبطل كل صفة زينة ولا يعود جائزا أن ينزل المكري إلى منزلة شخص حائز لحق شخصي لا لحق ثابت مقرر([59]).
2-حقه في فسخ العقد:
يعتبر هذا الحق من أهم الحقوق التي يتمتع بها المكري وأخطرها على المكتري، فلمالك الرقبة (المكري) الحق في فسخ عقد الكراء واسترجاع أرضه بدون أن يمهل المكتري أو ينذره بذلك([60]).
ونرى أن هذا الحق يعتبر تعسفا في حق المكتري كما يهدد استقرار المعاملات العقارية، على اعتبار أن المكتري يظل مهددا بفسخ عقد الكراء من طرف المكري وبدون سابق إنذار.
ومن أجل التخفيف من قسوة هذا الحيف الذي يطال المكتري فإن حق المكري في الفسخ مشروط بأن يدفع للمكتري ما يعادل قيمة التحسينات والبنايات التي قام بها، وإن اقتضى الحال تعويضا عما لحقه من ضرر وما لحقت به من خسارة جراء حرمانه المفاجئ من التمتع بحق الزينة([61]).
3-حق التصرف في الرقبة:
يحق للمكري التصرف في الرقبة بجميع أنواع التصرفات القانونية كالبيع أو الهبة، بحيث لا ينتقل إلى مشتري الرقبة إلا مبلغ الكراء([62])، كما يحق له نقل ملكيته عن طريق الإرث أو الوصية.
4-حق المكري بالمطالبة برفع مبلغ الكراء:
قد تطول مدة الكراء وتتغير الأحوال، فيكون من حق المكري مطالبة المكتري برفع مبلغ الكراء ويعود تقدير المبلغ المستحق لخبير.
وبقراءة متأنية لكل من حقوق والتزامات الطرفين يتضح لنا وبالملموس أن عقد الزينة يمنح امتيازات لصالح المكري على حساب المكتري، وبصفة خاصة الامتيازات الممنوحة لإدارة الأوقاف فبالإضافة إلى حق هذه الأخيرة في فسخ العقد بإرادتها المنفردة في مقابل تعويض يوازي كراء ثلاثة أشهر وهو تعويض هزيل مقارنة مع الضرر الذي يمكن أن يتعرض له المكتري كما أن مدة الكراء تبقى قصيرة خاصة وأن المكتري لا يستفيد من المشروعات التي يقيمها إلا بعد مرور مدة طويلة، بالإضافة إلى منع المكتري من إدخال أي إصلاحات على العين الموقوفة وهو ما يمكن أن يساهم في عزوف المكترين عن كراء هذه الأراضي مما ينعكس سلبا على النهوض بها واستثمارها([63]).
وفي الأخير وجب علينا الإشارة إلى ما جاءت به المادة 93 من مدونة الأوقاف التي تنص على أنه: "تكون الأحكام والأوامر القضائية الصادرة لفائدة الأوقاف العامة في النزاعات المتعلقة بكراء الأملاك الحبسية نهائية ولا يجوز للمكتري الطعن فيها بالاستئناف" وبالرجوع إلى العمل القضائي للمجلس الأعلى وإن كان هذا الأخير يتجه إلى أن الأحكام الصادرة بشأن عقد الكراء الحبسي تكون نهائية، إلا أن هناك خلافا جزئيا في شأنها بين الغرفة الإدارية من جهة والغرفة المدنية من جهة أخرى.
وهكذا جاء في أحد قرارات الغرفة الإدارية بمحكمة النقض، الذي قبل النقض في حكم ابتدائية طنجة الذي قضى بأداء الكراء والفسخ، إذ جاء فيه "إن الأصل في الأحكام الصادرة عن المحاكم الابتدائية أنها تقبل الاستئناف إلا في الحالات التي ينص فيها القانون على خلاف ذلك"([64]).
بينما ذهبت الغرفة المدنية إلى أن الحكم الابتدائي الصادر في نزاع يتعلق بكراء حبسي يكون نهائيا فقط في المنازعات المثارة بشأن تولية الكراء والتخلي عن العين المؤجرة، حيث جاء في قرارها "إن ما ينص عليه الفصل 13 من ظهير 21.7.1913 المنظم لإيجار المحلات الحبسية من اعتبار الحكم نهائيا وغير قابل للاستئناف يتعلق فقط بالمنازعات المثارة بشأن تولية الكراء والتخلي عن العين المؤجرة المشار لها في الفصل 12 قبله"([65]).
خاتمة
يتبين لنا من خلال هذه الدراسة الموجزة لحق الزينة أن هذا الأخير يقع في غالب الأحيان على الأرض المحبسة أو أملاك الدولة الخاصة إذ نادرا ما يقع على أملاك الخواص، بمقتضى عقد الكراء.
كما لا حظنا الاهتمام الذي حضي به هذا الحق في الفقه الإسلامي، والتشريع المغربي إذ تم تكريسه في مدونة الحقوق العينية الجديدة التي نظمته فيما مجموعه سبعة مواد من المادة 131 إلى المادة 137. وهذا يرجع إلى أهمية هذا الحق في المنظومة العقارية المغربية وما يفوره من احتياط عقاري هام في المجالين الحضري والقروي. لكن ومن خلال استقراءنا لما هو وارده في مدونة الحقوق العينية ومدونة الأوقاف لاحظنا عدم الانسجام أو التضارب إن صح القول في الأحكام المنظمة لهذا الأخير.
وبناء عليه وجب إعادة النظر في جدوى هذا الحق من أجل تجاوز مجموعة من الإكراهات والعراقيل التي قد تنعكس سلبا على مناخ الاستثمار والتنمية بصفة عامة ومداخل الأوقاف بصفة خاصة، على اعتبار أن التعامل بهذا الحق لازال رائجا بشكل يجعل منه أداة استثمار ووسيلة تعمير يمكن تسطيرها للقضاء على ما قد يحدث من أزمات في السكن، إن تم ذلك وفق مخطط محكم وفي نطاق قانون التعمير.
لائحة المراجع
*المراجع العامة والخاصة:
1- ابن منظور: لسان العرب، دار إحياء التراث العربي، بيروت –لبنان، المجلد6.
2- إدريس الفاخوري: مدونة الحقوق العينية على ضوء القانون 39-08 مطبعة الجسور، ش.م.م، 2014.
3- أسماء القوارطي: الكراء الطويل الأمد وتطبيقاته العملية، طبعة 2005.
4- محمد بونبات: دراسة مقارنة للحقوق العينية وجدوها الاقتصادية والاجتماعية، سلسلة آفاق القانون (7) المطبعة الوراقة الوطنية مراكش، الطبعة الأولى 2002.
5- مأمون الكزبري: التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي، الجزء 2، الطبعة الثانية مطبعة الهلال 1987.
6- محمد ابن معجوز الحقوق العينية في الفقه الإسلامي والتقنين المغربي –الطبعة الثانية، 199.
7- محمد بن صالح الصوفي الحقوق العرفية العينية الإسلامية، دراسة مقارنة بين الفقه المالكي والقانون المغربي، الطبعة الثانية 2005، مطبعة دار القلم للطباعة والنشر والتوزيع بالرباط.
8- محمد خيري: حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب، دار النشر المعرفة، دون دكر الطبعة، سنة 2001.
09- محمد خيري:قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي،المساطر الإدارية والقضائية، مطبعة المعارف الجديدة ، الرباط، سنة 2010.
10- محي الدين إسماعيل علم الدين: أصول القانون المدني، الجزء الثالث، الحقوق العينية، دار الجيل للطباعة،دون دكر الطبعة، سنة 1977
11- محمد بونبات: الحقوق على العقارات، سلسلة آفاق القانون، رقم 17 سنة 2009.
12- محمد خيري: قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، المساطر الإدارية والقضائية، طبعة 2010، مطبعة المعارف، الجريدة الرباط.
13- زيد قدري الترجمان: مدخل لدراسة القانون نظرية الحق 1987، مطبعة النجاح الجديدة.
*الرسائل
-العراقي رشيد: الوضعية القانونية لعقارات الأحباس في المغرب، رسالة لنيل الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث، العقود والعقار سنة 2007-2008، كلية الحقوق وجدة.
*الندوات
أحمد جدوى: الكراء الحبسي وموقعه من ظهير الالتزامات والعقود، أعمال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية بمراكش يومي 10 و11 فبراير 2006. المطبعة والوراقة الوطنية مراكش، الطبعة الأولى 1724هـ/2006.
-عبد المجيد الكتاني: الحقوق العينية العرفية بين مدونة الأوقاف ومدونة الحقوق العينية وأحكام الفقه المالكي، أشغال الندوة الوطنية التي نظمتها مجلة القبس المغربية بتعاون مع كلية الشريعة وهيئة المحامين بفاس وبدعم من وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية والجماعة الحضرية لمدينة فاس يومي 5 و6 دجنبر 2012 بقصر المؤتمرات العدد الرابع، السنة 2012.
*المجلات
-مجلة الحقوق المغربية، القواعد الموضوعية والشكلية في مساطر المنازعات العقارية، مطبعة دار النشر والتوزيع بالدار البيضاء، طبعة 2010.
-مجلة القضاء والقانون، السنة العاشرة، العدد 94.
-مجلة القضاء المدني، النظام القانوني للأملاك الوقفية، دراسات وأبحاث في ضوء المدونة الجديدة للأوقاف، الجزء الأول سنة 2012.
نموذج عقد بيع حق الزينة
وقع الاتفاق والتراضي بين الموقعين أسفله:
1-السيد:...............................
المزداد في: .................. بتاريخ............
الحامل لبطاقة التعريف الوطنية عدد........... مهنته..............
الساكن ب: ..............
بائع من جهة: .........
2-السيد:...................
المزداد في:............... بتاريخ:.............
الحامل لبطاقة التعريف الوطنية عدد: ............ مهنته: ........
الساكن ب: ...........
مشتر من جهة أخرى:.......
على ما يلي:
الفصل 1: يملك الطرف الأول دار سفلية مساحتها...... م م توجد............
بزنقة: ......... رقم: ... مدينة: ........ رسمها العقاري عدد:..............
تسمى....... وإذا لم تكن محفظة يشار بدقة إلى حدودها الأربعة.
الفصل 2: باع الطرف الأول للطرف الثاني تحت جميع الضمانات الفعلية والقانونية جميع زينة الدار المذكورة أعلاه والمكونة من ثلاث غرف ومطبخ وحمام.
الفصل 3: الثمن، حدد الثمن الإجمالي للمبيع في مبلغ.... درهم يكتب بالأرقام والحروف يقر الطرف الأول بأنه تسلم جميع الثمن المذكور عددا ونقدا يوم التوقيع على هذا العقد وأبرأ منه الطرف الثاني إبراء تاما.
الفصل 4: أصل الملك: يقر الطرف الأول بأن المبيع المذكور أنجز له إرثا أو شراء.... يذكر مصدر التملك مع الإشارة إلى مراجعته كما هو مسجل في الرسم العقاري المذكور إذا كان المبيع محفظا.
الفصل 5: يتعهد الطرف الثاني بأن يؤدي إلى الطرف الأول كراء الأرض المبنية عليها الدار المذكورة المحدد في المبلغ.......درهما شهريا.
وابتداء من تاريخ التوقيع على هذا العقد مع زيادة 10% كل ثلاث سنوات ابتداء من كل زيادة.
الفصل 6: يملك الطرف الأول وحده الرقبة ويملك الطرف الثاني الزينة كل منهما مستقل في ملكيتها عن الثاني وله الحق في التصرف في حقه بجميع أنواع التصرف المشروعة دون استشارة أو موافقة الطرف الآخر تحت الشروط الواردة في هذا العقد.
الفصل 7: لا يحق للطرف الثاني أن يبني فوق الدار المذكورة أي بناء كيفما كان نوعه إلا بالموافقة الكتابية للطرف الأول كما لا يحق للطرف الأول أن يبني هو الآخر إلا بالموافقة الكتابية للطرف الثاني.
الفصل 8: يقر الطرف الثاني بأنه يعرف المبيع معرفة تامة وكافية مانعة من الجهالة وأنه يقبله على الحالة التي هو عليها.
الفصل 9: يقر الطرف الأول بأن المبيع خال من أي حق عيني أصلي أو تبعي، وأنه يضمن للطرف الثاني جميع التعرضات القانونية التي يمكن أن تقع على المبيع بسبب يرجع إلى ما قبل التوقيع على هذا العقد.
الفصل 10: يتحمل الطرف الثاني جميع مصاريف هذا العقد من تسجيل وتحرير العقد وقيده في المحافظة.
الفصل 11: يطلب الطرفان من السيد المحافظ على الأملاك العقارية بمدينة..... تسجيل هذا العقد في الرسم العقاري عدد.....
الفصل 12: يصرح كل طرف بأنه اتخذ عنوانه أعلاه محلا للمخابرة معه في كل ما يتعلق بتنفيذ هذا العقد ويلزم بإشعار الطرف الآخر بكل تغيير يقع في عنوان..........
قرئ وحرر في.................
الطرف الأول:
...................
الطرف الثاني:..........
---------------------------------------------------------------------------------
[1] - محي الدين إسماعيل علم الدين:أصول القانون المدني، الجزء الثالث،الحقوق العينية، دار الجيل للطباعة، ص :3.
[2]- حق الهواء و التعلية، حق الجلسة، حق الجزاء...
[3] - الظهير الشريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 /الموافق 22 نوفمبر 2011 والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 24 نوفمبر 2011، ص: 5587 وما بعدها.
[4] - ظهير الشريف رقم 1.11.177 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 14.07 المغير والمتمم بمقتضى الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011).
[5] - ظهير شريف رقم 01.09.236 صادر في 8 ربيع الأول 1431 /(23 فبراير 2010)يتعلق بمدونة الأوقاف.منشور بالجريدة الرسمية عدد5847 فاتح رجب 1431(14يونيو2010) ص: 3154 على 3169.
[6] - ابن منظور: لسان العرب، دار إحياء التراث العربي، بيروت –لبنان، المجلد،6.
[7] - محمد بونبات: دراسة مقارنة للحقوق العينية وجدواها الاقتصادية والاجتماعية، سلسلة آفاق القانون (7) المطبعة والوراقة الوطنية مراكش 2002-2003، ص: 91.
[8] - المهدي الوزاني: شرح نظم العمل الفاسي، جزء: 1، ص: 483 وما يليها منقول عن الدكتور عبد المجيد الكتاني، الحقوق العينية العرفية بين مدونة الأوقاف ومدونة الحقوق العينية وأحكام الفقه المالكي، ص: 246.
[9] - مأمون الكزبري: التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي، الجزء الثاني، الطبعة الثانية، مطبعة الهلال 1987 ص: 279.
[10] -محمد ابن معجوز: الحقوق العينية في الفقه الإسلامي والتقنين المغربي، الطبعة الثانية 1999، 1419، ص: 405.
[11] - محمد بن صالح الصوفي: الحقوق العرفية العينية الإسلامية، دراسة مقارنة بين الفقه المالكي والقانون المغربي، الطبعة الثانية 2005، ص: 701.
[12] - محمد خيري: حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب، دار النشر المعرفة 2001، ص: 405.
[13] -إدريس الفاخوري: مدونة الحقوق العينية على ضوء القانون 39.08، مطبعة الجسور ش.م.م، 2014، ص: 312.
[14] -ظهير شريف رقم 01.09.236 صادر في 8 ربيع الأول 1431 /(23 فبراير 2010)يتعلق بمدونة الأوقاف.منشور بالجريدة الرسمية عدد5847 فاتح رجب 1431(14يونيو2010) ص: 3154 على 3169.
[15] - عبد المجيد الكتاني: م.س، ص: 261.
[16] -محمد الحرموني: مجلة القضاء المدني –إنشاء الوقف وإثباته، قراءة في ظل بعض التطبيقات القضائية، ص: 45.
[17] - قرار صادر عن محكمة النقض الحكم المدني عدد 301 بتاريخ 13 أبريل 1966 مجلة قضاء المجلس الأعلى العدد التاسع الصادر في 2 يونيو 1969، ص: 54، أورده مأمون الكزبري: التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي: ج1، 1987 المطبعة العربية للطباعة والنشر بالرياض، ص: 148 وما بعدها
[18] - قرار محكمة النقض –الغرفة الأولى حكم رقم 301- تاريخ 30 أبريل 1966، مجلة القضاء والقانون –السنة العاشرة، عدد 94، صفحة: 186-187.
[19] -قرار صادر عن محكمة النقض: عدد 3984 المؤرخ في 27.12.2006 ملف مدني عدد، 2005.1.1.2611 أورده عمر أزوكار،مستجدات التحفيظ العقاري في ضوء قانون 14‑07 ومدونة الحقوق العينية،دون دكر الطبعة، ص:38.
[20] - محي الدين إسماعيل علم الدين: أصول القانون المدني، الجزء الثالث، الحقوق العينية، دار الجيل للطباعة، ص: 3.
[21] - إدريس الفاخوري: مرجع سابق، ص: 12.
[22] - محي الدين اسماعيل علم الدين: مرجع سابق، ص: 4.
[23] - محمد أحمد بونباث: الحقوق على العقارات، سلسلة آفاق القانون رقم 17، سنة 2009، ص: 135.
[24] - فقد ورد في منضومة العمل الفاسي: "وهكذا الجلسة والجزاء... جرى على التبقية القضاء".
[25] -العمراني رشيد: الوضعية القانونية لعقارات الأحباس في المغرب، رسالة لنيل الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص وحده التكوين والبحث في العقود والعقار، سنة 2007-2008، كلية الحقوق، وجدة ص: 87.
[26] قرار صادر عن محكمة النقض:القرار عدد 7 الصادر بتاريخ 7 -1 –2014 في الملف رقم 1-8-2013
[27] - المادة 106 من مدونة الأوقاف...
[28] - عبد المجيد الكتاني: مرجع سابق، ص: 262.
[29] - مأمون الكزبري: مرجع سابق، ص: 28.
[30] - عبد المجيد الكتاني: م.س، ص: 243.
[31] - زيد قدري الترجمان: مدخل لدراسة القانون، نظرية الحق 1987، مطبعة النجاح الجديدة، ص: 27.
[32] - نفس المرجع ص: 247.
[33] - محمد ابن معجوز، مرجع سابق، ص: 405-406.
[34] - ادريس الفاخوري، مرجع اسبق، ص: 311.
[35] - المهدي الوزاني: شرح نظم العمل الفاسي، طبعة حجرية، ج.1، ص: 270. منقول عن عبد المجيد الكتاني، مرجع سابق، ص: 245.
[36] - أحمد جدوي: الكراء الحبسي وموقعه من ظهير الالتزامات والعقود، مجلة الأملاك الحبسية، سنة 2006، ص: 412.
[37] - محمد بن صالح الصوفي: مرجع سابق، ص: 707.
[38] - محي الدين إسماعيل علم الدين: مرجع سابق، ص: 319.
[39] - محمد بن صالح الصوفي: مرجع سابق، ص: 709.
[40] -محمد بن صالح الصوفي: م.س، ص: 702.
[41] - أسماء القوارطي: الكراء الطويل الأمد وتطبيقاته العملية، طبعة 2005، ص: 96.
[42] - نص المادة 131 "الزينة حق عيني يخول صاحبه ملكية البناء الذي شيده على نفقته فوق أرض الغير، ينشأ هذا الحق بالعقد على تشييد البناء..."
[43] - ظهير شريف رقم 1.11.179 الصادر 25 ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 32.09 المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011).
[44] - ظهير شريف رقم 1.06.56 الصادر في 15 محرم 1427 (14 فبراير 2006) بتنفيذ قانون رقم 16.03 المتعلق بخطة العدالة. الجريدة الرسمية، عدد 5400، السنة الخامسة والتسعون، بتاريخ فاتح صفر 1427 (2 مارس 2006)، ص: 567.
[45] - ادريس الفاخوري: م.س، ص: 292.
[46] - محمد بنصالح الصوفي: م.س، ص: 702.
[47] - محمد بن صالح الصوفي: م.س، ص: 702.
[48] - نص المادة 106: "يمكن تصفية الحقوق العرفية المنشأة على الأوقاف العامة وفق إحدى الطرق الآتية:
-شراء إدارة الأوقاف للحق العرفي المترتب لفائدة الغير.
-شراء صاحب الحق العرفي لرقبة الملك الوقفي،
-بيع الرقبة والحق العرفي معا عن طريق المزاد وفق أحكام المواد من 60 إلى71 من هذه المدونة، ولا يلجأ إلى هذه الطريقة إلا في حالة تعذر التصفية بالطريقتين السابقتين.
وفي هذه الحالة الأخيرة يحق لإدارة الأوقاف ثم لصاحب الحق العرفي على وجه الترتيب ضم الرقبة والحق المنشأ عليها شريطة زيادة نسبة عشرة في المائة على الثمن الذي رسا به المزاد.
يجب ممارسة حق الضم المشار إليه أعلاه داخل أجل ثلاثين (30) يوما من تاريخ إجراء المزاد".
[49] - محمد بنصالح الصوفي: م.س، ص: 714.
[50] - العمراني رشيد: م.س، ص: 87.
[51] - محمد بنصالح الصوفي: م.س، ص: 710.
[52] - محمد ابن معجوز، م.س، ص: 409
[53] - نظم المشرع المغربي كراء الأملاك الحبسية من المادة 80 إلى المادة 102 من مدونة الأوقاف.
[54] - المادة 85 من مدونة الأوقاف.
[55] - المادة 86 من مدونة الأوقاف.
[56] -المادة 91 من مدونة الأوقاف.
[57] - حكم صادر عن المحكمة الإدارية بمكناس عدد 67.2003.12 صادر بتاريخ 6.2.2003 منشور في مجلة الحقوق المغربية، القواعد الموضوعية والشكلية في مصادر المنازعات العقارية، مطبعة دار النشر والتوزيع بالدار البيضاء، طبعة 2010، ص: 209.
[58] - محمد خيري: قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، المساطر الإدارية والقضائية، طبعة 2010، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، ص: 139.
[59] - حكم أورده محمد بنصالح الصوفي: م.س، ص: 712.
[60] - حكم محكمة الاستئناف بالرباط، صادر بتاريخ 20 فبراير 1929، منشور في مجلة محاكم الاستئناف بتاريخ 1929، ص: 309 : الذي قضى باستمرار مكتر في الأرض المكتراة وبنفس الشروط بعد انتهاء مدة ستة عشرة سنة لأن المخزن لم يوجه له إنذارا بالإفراغ ولكن من غير أن يكون له حق الزينة.
[61] - محمد بنصالح الصوفي: م.س، ص: 713.
[62] - محمد ابن معجوز: م.س، ص: 407.
[63] - ادريس الفاخوري، م.س، ص: 65.
[64] - قرار صادر عن الغرفة الإدارية بمحكمة النقض، عدد 220، رقم الملف 99.5.106 الصادر بتاريخ 10.2.2002 أورده أحمد جدوي م.س، ص: 436.
[65] - قرار صادر عن الغرفة المدنية بمحكمة النقض عدد 973، بتاريخ 19.3.2002 منشور بمجلة القضاء مجلس الأعلى، نفس المرجع.
تعليقات
إرسال تعليق
شاركنا برأيك