الملكية المشتركة في القانون المغربي
 |
| الملكية المشتركة في القانون المغربي |
بحث يعالج موضوع الملكية المشتركة في القانون المغربي، والأحكام العامة للملكية المشائعة وآثارها، والملكية المشاعة للعقارات المبنية، حول الباحثون في هذا الموضوع الذي هو عبارة عن عمل تم اعداده في اطار سلسة عروض ماستر الأسرة والتوثيق الفوج الثالث وحدة الحقوق العينية، التطرق الى موضوع الملكية المشتركة واشكالياتها على ضوء مدونة الحقوق العينية، والذي كان تحت اشراف الاستاذ د عمرو لمزرع بكلية العلوم القانونية ظهر المهراز فاس، السنة الجامعية 2016/2017.
ملاحضة: ستجدون رابط تحميل البحث كاملا في أسفل الموضوع.
تقديم عام للبحث
تتنوع الملكية إلى أنواع عديدة، فمنها الملكية الفردية والملكية الجماعية والملكية المشتركة، والملكية الفردية هي ملكية مفرزة ومحددة يستقل بها أحد الأشخاص وهو المالك، وهذا هو الأصل في صور الملكية وهو الغالب، ويقصد بالملكية الشائعة، تعدد المالك لشيء واحد، دون أن يختص أي منهم بجزء مفرز منه، فيكون نصيب كل منهم، حصة غير مفرزة في حدود نسبة معينة.
بقي أن نعرف هل الملكية الشائعة هي حق ملكية فردية أو حق ملكية جماعية؟ يجيب الفقيه عبد الرزاق السنهوري بالقول أنه يتبين أن هذه الملكية وسط بين الملكية المفرزة والملكية الجماعية. فالحصة التي يملكها الشريك في الشيوع شائعة في كل المال ال تتركز في جانب منه بالذات، وهذا ما يميزها عن الملكية المفرزة. والشيء المملوك في الشيوع لا يملكه الشركاء مجتمعين بل يملك كل شريك حصته فيه، وهذا ما يميز الملكية الشائعة عن الملكية الجماعية.1
وللشياع مصدران في التشريع المغربي : ارادة الانسان وارادة المشرع.
فقد ينشأ الشيوع بإرادة الإنسان كما لو اشترى شخصان أو أكثر أرضا على الشيوع أو كما لو أوصى أحد بملكية شيء لعدة أشخاص على الشيوع فيما بينهم. فإرادة الشياع هنا ارادة المشترين أو ارادة الموصي.
وقد ينشأ الشياع بإرادة المشرع كالشيوع الناتج بسبب الارث.2
فالملكية الشائعة إذن هي ملكية مشتركة بين عدة أشخاص على شيء يكون فيها لكل من الشركاء حصة معلومة القدر في كل جزء من أجزاء الشيء المشترك دون أن تكون هذه الحصة مفرزة عن سواها من الحصص.3وعلى هذا أورد الفصل960 من قانون الالتزامات والعقود المغربي أنه: "إذا كان الشيء أو الحق لأشخاص متعددين بالاشتراك بينهم وعلى سبيل الشياع فإنه يوجد في حالة قانونية تسمى الشياع أو شبه الشركة".
لا شك أن تعدد المالك على الشياع يؤدي إلى خلق صعوبات في شأن استقلال المال الشائع والتصرف فيه، حيث يتطلب في الأصل أن يتم ذلك باتفاقهم جميعا، وقد وضع المشرع تنظيما قانونيا للملكية الشائعة، ينبني على عدم استقلال الشركاء على الشياع في ملكيتهم للمال، وحدد فيه أحكام إدارة المال الشائع والتصرف فيه، وإلى جانب ذلك فإن قيود الاستغلال الناتجة عن الشيوع، قد دعت المشرع إلى اعتباره وضعا يخالف الأصل الذي يقوم على وحدة المالك واستئثاره بغير قيود على ملكيته، لذلك فإنه ينظر إليه كوضع مؤقت لا يدوم، بل يتحول إلى ملكية مفرزة، حيث يتم ذلك غالبا عن طريق القسمة.
لا شك أن الملكية المشتركة هي حق ملكية، فهي تشتمل على جميع عناصر الملكية، فللمالك في الشيوع حق الاستعمال وحق الاستغلال وحق التصرف، فكل شريك في الشيوع يملك حصته ملكا تاما، وله أن يتصرف فيها وأن يستولي على ثمارها وأن يستعملها بشرط أن لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء.
أما الشياع الإجباري فهو الشياع الذي لا يجوز انهاءه، لأنه إذا زال الشياع فاتت المنفعة المرجوة منه، بمعنى أن المال الشائع شيوعا إجباريا لا يمكن أن يحقق الغرض الذي وجد من أجله إلا ببقائه على حالة الشياع القائمة، وبالتالي يمتنع على الشركاء طلب قسمته.
وقد نص عليه المشرع المصري في المادة 850 من القانون المدني بكونه: "ليس للشركاء في مال شائع أن يطلبوا قسمته، إذا تبين من الغرض الذي أعد له هذا المال أنه يجب أن يبقى دائما على الشيوع".
ويؤخذ من النص سالف الذكر أن الشيوع الاجباري يختلف عن الشياع العادي، في أن الشياع الإجباري لا يجوز لأي من الشركاء طلب القسمة فيه، ذلك أن الغرض الذي أعد له المال الشائع يقتضي أن يبقى دائما على الشياع، مثل ذلك طريق مشترك أو ممر مشترك لمالك متجاورين، ومثل ذلك أيضا الحائط المشترك، والأجزاء المشتركة في ملكية الشقق والطبقات.4
ونظرا لانتشار البنايات الضخمة المتكونة من عديد الشقق والطبقات، والتي يمتلك فيها الشخص شقة ملكية مفرزة، ويشترك مع مالكي الشقق الأخرى في ملكية الأجزاء التي تستعمل من طرفهم جميعا، والتي أضحت السبيل الوحيد لتوفير السكن المناسب لأغلب الأسر التي لم يعد بمقدورها الحصول على سكنى مستقلة، فقد تدخل المشرع لتنظيم هذا النوع من الملكية عن طريق سن القواعد التي تحدد العلاقات التي تربط بين مالك الطبقات والشقق، وتعين حقوق كل واحد منهم والتزاماته.
وهكذا نجد أنفسنا أمام نظامين للملكية المشتركة أو المشاعة، أحدهما عادي، حدد المشرع أحكامه العامة في قانون الالتزامات والعقود، وفي مدونة الحقوق العينية، واعتبره نظاما مؤقتا، يحق لأي من الشركاء الخروج من الشيوع متى شاء، والرجوع إلى الحالة العادية بتمكينه من حصته المفرزة،5 ونظم لذلك سبيلا أصيل متمثلا في القسمة، التي نظم المشرع أحكامها الخاصة في القانونين سالفي الذكر، دون أن نغفل أحكام الكتابين الخامس والسادس من مدونة الأسرة التي خصصهما المشرع لكل من الوصية والميراث، بالإضافة إلى ما تضمنه قانون المسطرة المدنية من قوانين إجرائية خاصة بتصفية التركة وبالقسمة.
أما النوع الثاني وهو الملكية المشتركة شيوعا إجباريا، باستثناء الأحكام الخاصة بالحائط المشترك والطريق الخاص المشترك، في المواد من 28 إلى 36 من مدونة الحقوق العينية6، فقد نظمها المشرع في قوانين خاصة.
فالملكية المشتركة في العقارات المبنية أفرد لها المشرع القانون 00ـــــــ18، الذي تم تعديله وتتميمه بالقانون 12ـــــ106، لتنظيم أحكامها وتحديد حقوق والتزامات المشتركين فيها، وكذلك طبيعة نظامها الأساسي الذي ينظم الأحكام الخاصة بالملكية الشائعة.
ومن هنا يمكن أن يطرح الإشكال التالي:
الى أي حد استطاع المشرع المغربي تحقيق التوازن العقدي وضمان حقوق كافة الأطراف، من خلال تنظيمه لأحكام الملكية المشتركة في نوعيها المذكورين سلفا؟.
وللجواب على هذه الإشكالية سنقسم الموضوع إلى مبحثين
المبحث الأول: الملكية الشائعة أحكامها وآثارها.
المبحث الثاني: الملكية المشتركة في العقارات المبنية.
المبحث الأول : الأحكام العامة للملكية المشاعة وآثارها
من المعلوم أن حق الملكية هو أوسع الحقوق العينية نطاقا، بل هو جماع هذه الحقوق العينية، وعنه تتفرع جميعا، كما أن من له حق الملكية على شيء كان له حق استعماله، و استغلاله و حق التصرف فيه، وبذلك يستجمع كل السلطات المخولة له على الشيء وفق ضوابط محددة ، فإلى جانب الصورة العادية للملكية الخاصة التي يستأثر بها المالك الواحد على شيء معين مباشرة، هناك صور خاصة تكون فيها الملكية شائعة بين عدة مالك تسمى بالملكية المشتركة، يكون فيها لكل من الشركاء حصة شائعة في الشيء المشاع.
سنحاول الحديث عن ماهية الملكية المشاعة في(مطلب أول) وسنحاول التركيز على الآثار المترتبة على الملكية المشاعة في (مطلب ثاني).
ماهية الملكية الشائعة
قبل الحديث عن مصادر الملكية المشاعة وأنواعها في الفقرة الثالثة، إذ حري بنا التمييز عن ما يشابهها من المفاهيم المتداخلة في الفقرة الثانية، إذ لا بد من التطرق أولا للحديث عن ماهية الملكية المشتركة وطبيعة حق الشريك في الملكية الشائعةالفقرة الأولى.
المبحث الثاني: الملكية المشتركة للعقارات المبنية على ضوء ق 106.12 المعدل لقانون 18.00
نظرا للأهمية التي باتت تكتسيها هذه العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو فيلات أو غيرها في ميدان السكن، وما ينتج عن ذلك من نزاعات بين الشركاء ، مما استلزم تدخل المشرع لتنظيم هذا المجال، خاصة ما يتعلق بحقوق والتزامات المالك "مطلب أول" مع تنصيصه على وجوب وضع نظام للملكية المشتركة "مطلب ثاني"
خاتمة البحث
إذا كانت الملكية المشتركة في حالة الشيوع العادي تثير العديد من الاشكاليات، فإن المشرع قد اعتبرها وضعا مؤقتا يستطيع أي من الشركاء الخروج منه متى شاء، بمطالبته بالقسمة، فإنه على العكس من ذلك فإن الملكية المشتركة للعقارات المبنية، والتي تعتبر من أهم أنواع الشيوع الاجباري ، فقد اهتم المشرع بتنظيمها من خلال قانون 00.18، بما ينسجم مع الواقع السكاني المغربي ويستجيب لتطلعات الملاك المشتركين في هذا المجال ذلك أن النظام القانوني للملكية المشتركة كان قبل صدور القانون المذكور قاصرا عن احتواء كل المشاكل التي يطرحها مجال السكن نظرا لعدم تطبيقه على العقارات غير المحفظة، الأمر الذي فطن له المشرع في قانون 00،18 بإدخالها هذا النوع الأخير من العقارات غير المحفظة في إطار التأطير القانوني للملكية المشتركة اعرافا منه بأهمية العقار غير المحفظ في عملية التنمية العمرانية.
وبقدر ما تظهر أهمية النص القانوني في هذا المجال والذي استطاع إلى حد كبير ضمان نوع من التوازن بين المصالح الفردية والمصالح الجماعية للمالك
المشتركين، فإنه بالرغم من التعديل الذي طال القانون المذكور فإن القصور لا يزال يعتريه، وذلك من أجل تحقيق هذه الغاية من الناحية العملية في غياب تشبع غالبية المالك المشتركين بمقومات التربية السكانية الجماعية والتي تعد من أهم مرتكزات الملكية المشتركة.
ومن هنا لا بد للمشرع حينما يقدم على تعديل لنص قانوني معين أن يراعي المصلحة الفضلى الجماعية دون أن يغفل الحقوق الخاصة للأفراد.
تعليقات
إرسال تعليق
شاركنا برأيك