اكتساب الملكية العقارية عن طريق الالتصاق
مقدمة
يعتبر حق الملكية من الحقوق العينية التي تخول سلطات واسعة لصاحبها، وتتمثل في سلطة الاستعمال، الاستغلال والتصرف. وتتحدد أسباب اكتساب الملكية بين ما تم التنصيص عليه من قبل المشرع المغربي في مدونة الحقوق العينية والتي عالجته في القسم الأول من الكتاب الثاني، وتتجلى فيما يلي: إحياء الأراضي الموات، الحريم، الالتصاق، الحيازة، الميراث، الوصية، المغارسة، الهبة، الصدقة والشفعة. وبين ما لم يتم التنصيص عليه في المدونة المذكورة من نزع جبري وأحكام قضائية، ثم العقد والإرادة المنفردة.
وما يهمنا في دراستنا هذه، هو الالتصاق الذي يعتبر اندماج بين شيئين لمالكين مختلفين، بحيث يتعذر الفصل بينهما دون إحداث تلف في أحدهما. وينقسم الالتصاق إلى التصاق بالمنقول وآخر بالعقار، والذي يتفرع بدوره إلى التصاق بفعل الطبيعة لا يتدخل فيه الإنسان (الالتصاق الطبيعي)، والتصاق بعمل الإنسان (الالتصاق الصناعي).
إن أهمية هذا الموضوع تكمن أساسا في كون الالتصاق لم يعنى بالدراسة والتحليل اللازمين على مستوى البحث القانوني رغم ما له من مكانة ضمن أسباب كسب الملكية، لذلك ارتأينا من خلال بحثنا هذا الوقوف على بعض المشاكل التي ظلت تلازم مسألة الالتصاق.
ويثير هذا الموضوع مجموعة من التساؤلات نطرحها كالآتي: ما هو الالتصاق؟ وما هي حالاته؟ ثم كيف تناوله المشرع المغربي؟
وسعيا منا في الإجابة عن هذه التساؤلات سنعتمد المنهج التحليلي والاستنباطي الذي يهدف إلى مقاربة كافة أبعاد وحيثيات الموضوع من خلال تحليل النصوص القانونية، وكذا المنهج المقارن عن طريق الإنفتاح على التشريعات الأخرى.
وسيتم وفق تصميم ثنائي يضم مبحثين:
المبحث الأول: ماهية الالتصاق وحالاته
يعتبر الالتصاق سببا من أسباب كسب الملكية، وقد عالجه المشرع المغربي في المواد من 227 إلى 238 من مدونة الحقوق العينية، حيث قسمه إلى فرعين، خصص الفرع الأول للالتصاق بفعل الطبيعة والثاني للالتصاق الصناعي. وقد تعرضت له المدونة المذكورة دون أن تعرفه مما يقتضي منا تعريفه أولا (المطلب الأول) قبل التطرق لأنواعه (المطلب الثاني).
المطلب الأول: مفهوم الالتصاق
سنحاول في هذا المطلب تعريف الالتصاق وتحديد شروطه (الفقرة الأولى) على أن نقوم بتمييزه عن بعض المؤسسات المشابهة (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: تعريف الالتصاق وشروطه
أولا: تعريف الالتصاق
لم تعرف مدونة الحقوق العينية الالتصاق وإنما تعرضت له بشكل عام في المادة 16، حيث أكدت أن ملكية العقار تخول لصاحبها ملكية كل ما يلحق بعقاره وما ينتجه أو يضم إليه أو يدمج فيه بالالتصاق.
وقد عرف الفقيه عبد الرزاق أحمد السنهوري الالتصاق في مفهومه الواسع بأنه "اتصال أو اندماج شيئين معا، على الغالب يكون أحدهما تبعيا والآخر أصليا سواء نتج عن ذلك إحداث أو نقل ملكية جديدة أو لم ينتج"[1] ، كما عرفه الأستاذ محمد بن معجوز بأنه "عبارة عن الجمع بين شيئين كل واحد منهما مملوك لشخص ليصبحا شيئا واحدا"[2].
وعلى خلاف المشرع المغربي، فقد عرف المشرع الفرنسي الالتصاق في المادة 546 من القانون المدني التي تنص على أن "مالك الشيء سواء عقارا أو منقولا يعطيه الحق في كل ما يحتويه الشيء أو يلحق به سواء طبيعيا أو اصطناعيا، وهذا ما يسمى بحق الالحاق".
من خلال ما سبق يمكن تعريف الالتصاق بأنه: اتحاد أو اندماج شيئين متميزين مملوكين لمالكين مختلفين، بحيث يصبحا شيئا واحدا يصعب فصلهما عن بعضهما البعض دون تلف في أحدهما.
ثانيا: شروط الالتصاق
لتحقق الالتصاق يجب توفر عدة شروط، حيث يتعين أن يكون الشيئان ماديان متميزان عن بعضهما البعض[3]، وأن يكونا متحدان يتعذر الفصل بينهما دون تلف، وأن يكونا واحد أكبر قيمة من الآخر من الناحية القانونية، يضاف إلى ذلك ألا يكون الشيء التبعي الملتصق بالشيء الأصلي نتاج هذا الأخير، كما في الثمار والمنتجات، فهذه الأخيرة تعتبر من قبيل تفرعات الشيء الأصلي وملحقاته وتعود في الأصل لمالك الشيء.[4] هذا فيما يتعلق بالشيء محل الالتصاق، أما بالنسبة لمالك الشيء، فيجب أن يكون المالكين مختلفين، بحيث إذا قام شخص مثلا بزرع أو إحداث أغراس أو منشئات في أرضه بمواد مملوكة له. فهنا يكون مالكا بالأصل لا بالالتصاق.[5] وكذلك أن يتم الإندماج أو الاتحاد دون اتفاق سابق بين الطرفين.
الفقرة الثانية: تمييز الاتصاق عن بعض المؤسسات المشابهة
بعدما تطرقنا في الفقرة السابقة إلى مفهوم الالتصاق، سنخصص هذه الفقرة إلى تمييزه عن بعض المؤسسات المشابهة وأهمها الحيازة المكسبة للحق والاستيلاء.
أولا: الحيازة المكسبة للحق
يعتبر كل من الالتصاق والحيازة سببين من أسباب كسب الملكية، ويعتبر الالتصاق كما قلنا اندماج بين شيئين لمالكين مختلفين، أما الحيازة هي السلطة الفعلية أو السيطرة الواقعية على الملك بنية اكتسابه.
ويختص كل من الالتصاق والحيازة بميزات مختلفة نعرضها تباعا كالآتي:
· لا يمكن تصور الحيازة على عقار محفظ أو على الأملاك الجماعية، في حين أن الالتصاق الطبيعي بالعقار الناتج عن توسيع مجرى النهر، تضم أجزاء الأراضي المجاورة ولو كانت محفظة، كما أنه في حالة انحصار مجرى النهر تؤخذ أجزاء الضفاف لتنضم الأراضي المجاورة ولو كانت من الأملاك العامة.[6]
· يجب أن تستمر الحيازة مدة قانونية معينة لتنتج أثرها وتكون سببا لكسب الملكية، وذلك بخلاف الأمر بالنسبة للالتصاق الذي تترتب آثاره بشكل فوري بمجرد الاندماج.
· يكتسب الشخص الحائز على الملكية عن طريق التقادم المكسب ودون أداء أية تعويضات للغير مالك العقار أو المنقول موضوع الحيازة، في حين أن اكتساب الملكية عن طريق الالتصاق يتم مقابل أداء تعويض للشخص الذي يمارس في مواجهته.[7]
ثانيا: تمييز الالتصاق عن الاستيلاء
فالاستيلاء هو وضع اليد على منقول لا مالك له بنية تملكه.[8]
إذن فالالتصاق والاستيلاء سببين من أسباب كسب الملكية إلا أن هناك فروقا عديدة بينهما تتجسد فيما يلي:
· لا يكسب الاستيلاء الملكية إلا في المنقولات، في حين تكتسب بالإلتصاق في حالات محددة سواء تعلق الأمر بالمنقولات أو العقارات.
· يمكن للإلتصاق أن يكون طبيعيا ويمكن أن يكون صناعيا ناتجا عن فعل الإنسان وإرادته، وذلك بخلاف الاستيلاء الذي لا يمكن أن يتم إلا بفعل الإنسان.
· يتألف الاستيلاء من عنصرين مادي وهو عنصر الحيازة، وعنصر معنوي هو نية التملك، ولابد من توافر العنصر المعنوي إلى جانب العنصر المادي ليكون الاستيلاء سببا للتملك. وعلى ذلك فالطفل غير المميز والمجنون لا يستطيعان تملك المنقول بالاستيلاء لأن نية التملك مفقودة بسبب انعدام التمييز لديهما.[9] وهذا بخلاف شر وط الالتصاق المتعددة (أنظر الفقرة الأولى من المطلب الأول).
المطلب الثاني: أنواع الالتصاق
مما لا شك فيه أن الالتصاق بمفهومه الذي عرجنا عليه سابقا –الإندماج بين شيئين لمالكين مختلفين- يمكن تصوره في ملكية المنقول (الفقرة الأولى)، كما في العقار (الفقرة الثانية)، ولعلنا من خلال هذا المطلب سنعطي لمحة لتجليات هذه الملكية في كلا الحالتين.
الفقرة الأولى: الالتصاق بالمنقول
لقد تناول المشرع المغربي الالتصاق بالمنقول في الفصل 104 من ق. ل. ع، والذي ينص على ما يلي: "حائز المنقول، ولو كان سيء النية، إذا حوله بعمله على نحو يكسبه زيادة بالغة في قيمته عما كان عليه وهو مادة أولية، ساغ له أن يحتفظ به في مقابل أن يدفع:
1- قيمة المادة الأولية:
2- تعويض تقدره المحكمة، التي يجب عليها أن تراعي كل المصالح المشروعة للحائز القديم، ومن بينها ما كان للشيء الذي لحقه التحول إذا دفع للحائز الزيادة في القيمة التي أعطاها للشيء. وفي الحالتين يكون له حق الإمتياز على كل دائن آخر".
إن ما يمكن أن يستشف من هذا الفصل، اقتصار المشرع المغربي على فرضية واحدة للالتصاق بالمنقول وهي التحويل. ويقصد بها إحداث شيء جديد بواسطة مادة أولية للغير، استخدمت لهذا الغرض كما لو أخذ زيد سبيكة من ذهب لعمرو وصاغ منها عقدا أو أساور.[10]
وتجدر الإشارة إلى أن الحكم المترتب عن هذا الالتصاق بالمنقول يصب في صالح المالك، فمن جهة فإن أية زيادة في قيمة المنقول تخول لصاحبها الخيار بين أن يسترد منقوله مقابل أن يدفع لذلك الحائز قيمة ما أدخل عليه من تحسينات، وبين أن يطالبه بأن يؤدي له قيمة تلك المادة التي حولها مع تعويض تقدره المحكمة على ضوء المصلحة المشروعة لمالك المنقول وما لحقه من ضرر.[11] ومن جهة ثانية فقد قرر له المشرع امتيازا على أي دائن آخر سواء جنح إلى استرداد الشيء بعد تحويله، حيث تكون له الأفضلية في هذا الاسترداد، أم تركه لمن أجرى عليه التحويل، حيث يقدم على الغير في استيفاء قيمة المادة الأولية والتعويض الذي تقدره له المحكمة عند الإقتضاء، من قيمة الشيء المحول.[12]
إن فرضية التحويل التي نص عليها الفصل 104 من ق. ل. ع، ليست هي الفرضية الوحيدة المعبرة عن الالتصاق بالمنقول، إنما هناك فرضيتين أخريتين سكت عنهما المشرع المغربي وعالجها الفقه ،تتمثلان بالأساس في الخلط أو الضم ثم المزج.
ويقصد بالخلط أو الضم التصاق منقولين ببعضهما البعض على وجه يبقيان معه متميزين الواحد عن الآخر كالتصاق عجلة لزيد بمركبة لعمرو، أو إطار لزيد ضم إلى لوحة لعمرو.[13] ولعل في هذا الإطار خروج عن مفهوم الالتصاق وشروطه التي تناولناها سابقا على اعتبار أن الخلط أو الضم يبقي الشيئين متميزين عن بعضهما، والأصل غير ذلك.
أما المزج فهو التصاق منقولين معا على وجه يفقد فيه كل منقول ذاتيته ،بحيث يصبح الشيئان يؤلفان بعد الإلصاق شيئا واحدا كمزج كمية من السمن الحيواني لزيد مع كمية من السمن النباتي لعمرو.[14]
ومما لا شك فيه أن حالات الالتصاق بالمنقول يمكن أن تنشأ باتفاق الأطراف عملا بالمبدأ العام القاضي بكون العقد شريعة المتعاقدين كأن تقوم سعاد بخياطة ثوب لخديجة بناء على طلب هذه الأخيرة وهو ما يجسد حالة التحويل المشار إليها آنفا.
وتجدر الإشارة إلى أنه إذا أمكن فصل المنقولين عن بعضهما دون تلف في حالة الالتصاق - فرضية الضم أو الخلط- فيحق لكل مالك استرداد منقوله. أما في الحالة التي يتعذر فيها ذلك أو أن الفصل يكون مصيره التلف المحتم –فرضية المزج- فإن الفقه[15]يرى إمكانية التوسع في تفسير نص الفصل 104 بحيث لا يقتصر تطبيقه على حالة التحويل فحسب، بل يعتبر شاملا أيضا حالتي الضم والمزج، فيعطي صاحب المنقول الذي ضمه أو مزجه شخص آخر بمنقول يملكه، حق استرداد الشيء كله مقابل أن يدفع له الزيادة في القيمة التي نتجت عن عملية الضم أو المزج، ما لم يفضل ترك هذا الشيء لمن قام بعملية الضم أو المزج مقابل تضمينه قيمة المنقول الذي حرم منه مع تعويض تقدره المحكمة على أن تراعي في تقديرها كل مصلحة مشروعة للمالك، ومن بينها ما كان للمنقول في نفسه من قيمة معنوية، وعلى أن يكون له في الحالتين حق أولوية على أي دائن آخر.
الفقرة الثانية: الالتصاق بالعقار
كما سبق الحديث عنه فالالتصاق هو اندماج شيئين الأول أصليا والثاني فرعيا، ويمكن القول بأن الالتصاق في مجال العقار هو تطبيق للقاعدة "الفرع يتبع الأصل" والالتصاق غالبا ما يؤدي إلى إضافة شيء جديد في الذمة المالية لم تكن لتشمل عليه في السابق ويكون سببا للتملك.[16] فالطمي الذي يأتي به السيل إلى أرض يملكها الغير، يصبح ملكا لصاحب هذه الأرض (المادة 227 من م. ح. ع).
ويتصور الالتصاق في المجال العقاري، إما عن طريق حدوث تغيير في مجرى نهر كان يفصل بين عقارين فيؤدي إلى التصاق جزء من أحد العقارين بالعقار الآخر بفعل هذا التغيير.[17] وهذا ما يسمى بالالتصاق الطبيعي لأنه يكون بفعل الطبيعة ولا دخل للإنسان فيه، وإما عن طريق قيام شخص ببذر أرض لا يملكها أو إحداث بناء على عقار لا يملكه أو بمواد غير مملوكه له، وهذا ما يسمى بالالتصاق الصناعي. وسنتطرق للالتصاق بالعقار بقسميه الطبيعي والصناعي بشكل مفصل في المبحث الثاني، والهدف من إدراج في هذا المطلب هو إبراز أنواع الالتصاق عامة، حتى تتضح الرؤية للمتلقي.
المبحث الثاني: الالتصاق بالعقار
تتعدد أسباب كسب الملكية العقارية وتتشعب مقتضياتها، ويعتبر الالتصاق مثالا حيا لهذا الامر، فبعدما حسمنا أمر تفرعاته إلى التصاق بالمنقول وآخر بالعقار فإن هذا الأخير بدوره يشمل شقين سنتناولهما كالآتي:
المطلب الأول: الالتصاق الطبيعي
قد تؤدي مياه النهر إلى تغيير الأرض المجاورة له بالزيادة في رقعتها أو النقصان (الفقرة الأولى) ، كما قد تتخذ لها مجرى جديدا سواء احتفظت بمجراها القديم أو هجرته (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: التغيير في مجرى النهر
لقد تناول المشرع المغربي هذه الحالة بمقتضى المادة 228 من م.ح.ع والتي أحالت على المادة الثالثة من قانون الماء 10.95، حيث جاء فيها أنه إذا حصل تغيير في مسيل النهر لأسباب طبيعية، فإن حدود الضفاف الحرة تنتقل بعرض ستة أمتار على المجاري المائية التالية: ملوية، سبو، اللكوس، أم الربيع، أبي رقراق من المصب إلى المنبع، وبعرض مترين، فيما عداه من المجاري المائية الأخرى.
فإذا كان التغيير في المجرى جرى نتيجة فيضانات مياه النهر، وأدى إلى غمر قسم من الضفاف الحرة، بحيث نقص عرضها عن الحد القانوني، ووجب ضم جزء من الأراضي المجاورة إلى ما تبقى من الضفاف القديمة ليبلغ عرضها من جديد الحد القانوني، فإن الأراضي التي جرى ضمها على هذا النحو تصبح من أملاك الدولة العامة، وليس لصاحبها المطالبة بأي تعويض، وإنما يبقى له الحق في نزع ما عليها من أجهزة ومنشآت وجني ما فيها من مزروعات.[18]
وبعبارة أخرى فان الملاك المجاورون للنهر الذي ازداد نتيجة الفيضانات يفقدون ملكياتهم إلى الحد الذي تتحقق فيه الأمتار القانونية للضفاف الحرة للنهر، وبدون الحصول على أي مقابل على اعتبار أن الدولة اكتسبت تلك الملكية بالالتصاق.
أما في حالة العكس، أي إذا انحسرت مياه النهر وضاق بذلك مجراه لدرجة أن الضفاف الحرة اتسعت وأصبحت المساحة التي كانت تشكلها تزيد على الحد المقرر في القانون فيحق لأصحاب الأراضي المجاورة أن يضيفوا إلى بلادهم المساحة التي تزيد على ذلك الحد المقرر للضفاف الحرة. وبذلك يصبح أرباب تلك الأراضي مالكين لتلك المساحة عن طريق الالتصاق، من غير أن يكونوا ملزمين بأداء أي تعويض مقابل ذلك.[19] ومعنى ذلك أن الأرض الزائدة عن الضفاف الحرة التصقت بالأرض المجاورة لمجرى النهر، ففقدت صفتها كملك عام للدولة وأضحت جارية بملكية صاحب الأرض المجاورة لمجرى النهر.[20] ومن دون أن يدفع أي تعويض عن ذلك.
الفقرة الثانية: اتخاذ النهر مجرى جديدا
لقد عالج المشرع المغربي أحكام هذه الحالة في المادة الرابعة من القانون رقم 10.95 المتعلق بنظام الماء والتي أحالت عليها م. ح. ع فإذا اتخذ النهر مجرى جديدا، بحيث صار يجري في أرض جديدة بفعل الطبيعة وبدون تدخل الإنسان، فإن المجرى الجديد والضفاف الحرة التابعة له تلحق بأملاك الدولة العامة وتنزع عنها الملكية الخاصة للمالك السابق لها.[21]
أما أصحاب الأراضي التي أصبح يمر عبرها المجرى الجديد للنهر، فإن حكمهم يختلف بحسب ما إذا هجر النهر مجراه القديم واستحوذ على المجرى الجديد فقط، وبين ما إذا احتفظ بمجراه القديم وأضاف مجرى جديدا له. فبالنسبة للحالة الأولى والتي يهجر فيها النهر مجراه القديم ويتخذ له مجرى آخر جديد، فإن الأمر لا يخلو من فرضيتين: إذا كان صاحب الأرض التي غمرها النهر بمجراه الجديد والقديم شخصا واحدا فإنه يفقد ملكية أرضه في المجرى الجديد ويعوض بالأرض التي كان يمر منها المجرى القديم، في حين لو تعدد الملاك أي أن مالك أرض المجرى القديم يختلف عن مالك أرض المجرى الجديد فإن صفة الملك العمومي تزول عن المجرى القديم. ويمكن للملاكين اكتساب ملكيته عن طريق حق الشفعة بالنسبة إلى كل واحد منهم إلى حدود محور المسيل القديم[22]. ويتم ذلك عن طريق تقدم وزير الأشغال العمومية إلى رئيس المحكمة الابتدائية التي يقع بدائرتها النهر الذي تحول مجراه بطلب تعيين خبراء (ثلاثة على الأقل) لتقويم الأرض التي تكون المجرى القديم. وبعد هذا التقويم يقوم الوزير المذكور بتبليغه إلى الملاك المجاورين لذلك المجرى القديم ليكون لهم الحق خلال ثلاثة أشهر من هذا التبليغ في أن يأخذ كل واحد منهم المساحة التي تتصل بحدوده إلى الخط الذي يعتبر وسط النهر، مقابل أن يدفع ما ينوب تلك المساحة من المبلغ الذي حدده الخبراء المعينون.[23]
فإن رغب كل مالك مجاور أخذ جزء من المجرى القديم وزع بينهم بالكيفية والطريقة المحددة أعلاه، أما إن لم يرغب أحدهم بالتملك فإن الطرف الآخر يجب أن يتملك الكل حصته وحصة المالك الآخر ويضم بذلك المجرى القديم مع ضفافه الحرة ويدفع ما عينه الخبراء كاملا. أما إن لم يرغب الملاك جميعهم في التملك فإن أرض المجرى القديم تباع كملك عمومي ويشتريه آنذاك الملاك المجاورون أو غيرهم، ويعطى الثمن لأصحاب الأراضي الأصليين بنسبة أرض كل واحد منهم.
أما فيما يخص الحالة الثانية والتي يبقى محتفظا فيها بمجراه القديم ويتخذ مجرى جديدا فإن صاحب الأرض التي أشغلها هذا الأخير لاحق له في أي تعويض.
وما جاءت به مدونة الحقوق العينية كمستجدات بخصوص الالتصاق الطبيعي هو الطمي الذي يأتي به السيل إلى أرض يملكها الغير فحكمه أنه يصبح ملكا لصاحب هذه الأرض، وكذلك ما يتعلق بالأراضي التي تنحسر عنها المياه الراكدة كالبحيرات والبرك، حيث تبقى على حالها ملكا عاما للدولة، كما أن الأراضي التي تغمرها تلك المياه مؤقتا تظل على ملكية أصحابها، وذلك حسبما نصت عليه المادة 229 من م. ح. ع،[24] ونفس الحكم ينطبق أيضا على الجزر التي تتكون بصورة طبيعية داخل المياه الإقليمية أو داخل البحيرات أو في مجاري الأنهار إذ تعتبر ملكا عاما للدولة.
المطلب الثاني: الالتصاق الصناعي
الالتصاق الصناعي هو الذي يتم بعمل الإنسان، وقد خصصت له مدونة الحقوق العينية المواد من 231 إلى 238، وعرضت في هذه المواد للحالات الآتية:
1- قيام الشخص بزرع أرض غيره.
2- قيام المالك بالبناء أو الغرس في أرضه بمواد مملوكة للغير.
3- قيام الشخص بالبناء أو الغرس في أرض الغير بمواد يملكها هو.
وسنحاول في هذا المطلب معالجة كل حالة من هذه الحالات على حدة، ثم التطرق إلى حالة أخرى لم يعالجها المشرع المغربي إنما استقر عليها الفقه.
الفقرة الأولى: زرع أرض الغير
يشكل زرع أرض الغير أولى الالتصاق بفعل الإنسان، وقد عالجته المادة 232 من مدونة الحقوق العينية. فإذا قام شخص ببذر أرض غيره، واسترد المالك عقاره، فإن مصير ذلك الزرع يختلف بحسب ما إذا كان الزارع حسن النية أو سيئها وبوقت استرداد صاحب الأرض أرضه.[25]
1- حالة الزارع سيء النية: إذا ثبت أن الزارع سيء النية كمن حاز أرض الغير دون وجه حق. ففي هذه الحالة يجب التمييز بين فرضيتين: - فإذا استرد صاحب الأرض أرضه قبل فوات إبان الزراعة، فإن المالك مخير بين المطالبة بقلع الزرع مع التعويض إذا كان له مبرر، وبين تملك الزرع مع دفع نفقاته إلى الزراع منقوصا منها أجرة القلع. أما إذا استرد صاحب الأرض ملكه بعد فوات أوان الزراعة فله الحق في أجرة المثل أي ما تكرى به مثيلتها خلال السنة مع التعويض إذا كان له ما يبرره.[26] وتجدر الاماءة أن حسن النية يفترض وعلى من يدعي سوء النية أن يثبت ذلك بالوسائل المقبولة.[27]
2- حالة الزارع حسن النية: كما إذا اكترى شخص أرضا من غير مالكها أو ورثها من غير المورث، ثم تبين أن المكري أو المورث لم يكن مالكها.[28] واستحق المالك أرضه فان الحكم كالآتي: - فإن استردها قبل فوات وقت الزراعة، فإن الزرع يبقى للزارع وعليه أن يؤدي لمالك الأرض أجرة المثل، وإن لم يستردها إلا بعد فوات إبان الحرث، فليس له إلا الحق في المطالبة بالتعويض عما لحقه من ضرر من المتسبب فيه. ومن مستجدات مدونة الحقوق العينية في هذا الصدد التكريس التشريعي لصاحب الأرض في المطالبة بالتعويض عند الإقتضاء، ويكون تقدير هذا الأخير على أساس ما لحق بالمتضرر من خسارة وما فاته من كسب. وتخضع محكمة الموضوع في تقديرها للتعويض لرقابة محكمة النقض.[29]
الفقرة الثانية: بناء وغرس المالك في أرضه بمواد مملوكة للغير
المبدأ حسب المادة 235 من م. ح.ع هو ان كل البناءات والاغراس والمنشات الموجودة فوق الارض او داخلها تعد محدثة من طرف مالكها وعلى نفقته، وتعتبر ملكا له ما لم تقم بنية على خلاف ذلك. وتنص المادة 236 من م. ح. ع" أن مالك العقار الذي أقام بها بناءات أو أغراسا أو منشآت بمواد ليست له، يجب عليه أداء القيمة التي كانت لتلك المواد وقت استعمالها وذلك بغض النظر عما يمكن أن يطالب به من تعويضات وليس لصاحب المواد الحق في أخذها بعدما دخل عليها تغيير".
يستفاد من خلال هاتين المادتين أن الأغراس والبناءات الموجودة في الأرض تعتبر محدثة من قبل صاحب الأرض وعلى نفقته، لكن إذا أثبت شخص آخر أن مواد البناء مملوكة له وليس لمالك الأرض، فهنا يجب التمييز بين فرضيتين:
الفرضية الأولى: أن تكون المواد المستعملة قد تبدلت معالمها وفقدت ذاتيتها مثل الخشب الذي صنعت منه النوافذ، والاسمنت والرمل الذي بنيت به الجدران. ففي هذه الحالة تطبق نظرية الالتصاق[30] حيث يتملك صاحب العقار البناء أو الغرس، وفي المقابل أداء قيمة تلك المواد وقت استعمالها، والتعويض عند الإقتضاء كأن يثبت أن قيمة تلك المواد قد ارتفعت عما كانت عليه يوم استيلاء مالك الأرض عليها.[31]
الفرضية الثانية: بمفهوم المخالفة إذا كانت المواد المستعملة محافظة على ذاتيتها ويمكن نزعها مثل المرايا المعلقة بالجدران والرفوف المتحركة. ففي هذه الحالة يجوز لصاحبها استرداد موارده وإذا تطلب نزع هذه الأخيرة من البناء مصاريف فيمكن إلزام صاحب البناء بأدائها.[32]
ولا بد في النهاية من لفت النظر إلى أن المواد المستعملة للبناء أو الغرس يجب أن تكون قد تم استعمالها واتصلت بالأرض، أما مجرد إعداد هذه الأشياء للبناء أو الغرس فلا يكفي لإلحاقها الأرض، بل تبقى محتفظة بطبيعتها كمنقول ويبقى لمالكها حق المطالبة باستردادها.[33]
الفقرة الثالثة: البناء أو الغرس في أرض الغير بمواد مملوكة للباني أو الغارس
إذا حاز شخص أرضا يملكها الغير، وبنى فيها أو غرس أو أحدث فيها منشآت، ثم استرد صاحب الأرض أرضه، فإن الحكم يختلف بين ما إذا كان الباني أو الغارس حسن النية أو سيئها.[34]
1- فإن كان سيء النية حين إقدامه على البناء أو الغرس واستعمل في ذلك مواد يملكها هو، كأن يكتري أرضا محبسة أو مملوكة للغير ليستغلها في الفلاحة لمدة معلومة، لكنه بنى فيها أو غرس أو أحدث فيها منشآت دون إذن صاحبها، ثم انتهت مدة الكراء.[35] فإن لمالك الأرض الخيار بين أمرين:
2 - أن يأمر الباني أو الغارس بقلع بناءه أو غرسه على نفقته مع إلزامه بإرجاع الأرض إلى الحالة التي كانت عليها قبل إحداث البناء أو الغرس أو أن يحتفظ به مقابل أداء قيمة المواد يوم الحكم بذلك. وتجب الإشارة إلى أنه لا تدخل في التقويم إلا المواد التي يمكن الإنتفاع بها بعد هدمها مثل الرخام والحديد، أما المواد التي لا يمكن الإنتفاع بعد الهدم كالصباغة والجبس فلا تدخل في التقويم، وإنما يأخذها رب الأرض مجانا.[36]
ويجب لفت النظر في هذا الصدد إلى أن الحكم بدفع قيمة المواد للباني أو الغارس مقيد حسب القضاء المغربي بمطالبة الغاصب سيء النية.[37]
3- أما إذا كان الباني حسن النية ففي هذه الحالة لا يمكن في أي حال من الأحوال مطالبة الباني أو الغارس بهدم البناء وإعادة الأمور إلى ما كانت عليه. ويكون للمالك الخيار بين أن يؤدي قيمة المواد مع أجرة العمال أو أن يدفع مبلغا يعادل ما زيد في قيمة المالك.
الفقرة الرابعة: البناء أو الغرس في أرض الغير بمواد مملوكة للغير أيضا
لم يعرض المشرع المغربي شأن نظيره الفرنسي لهذه الحالة من حالات الالتصاق خلافا للقانون المدني السوري والقانون المدني المصري اللذين عرضا لهذه المسألة بنص خاص.[38] كما أن الفقه تناول كذلك هذه الحالة من جانبه.
إن القيام بإحداث بناءات أو أغراس أو منشآت فوق أرض الغير وبمواد مملوكة لشخص ثالث، تنشأ عنه علاقة ثلاثية:[39]
أ- علاقة صاحب الأرض بالباني أو الغارس
هذه الحالة تتلاقى مع الحالة الواردة في المادة 232 من م. ح. ع وقد تمت دراستها في الفقرة السابقة.
ب- علاقة مالك الأرض بصاحب المواد
بالرغم من انتفاء نص صريح يسمح لصاحب المواد بمقاضاة رب الأرض، فبإعمال مبادئ نظرية الإثراء بلا سبب نستطيع تخويل صاحب المواد بوصفه مفتقرا أن يقاضي صاحب الأرض بوصفه مثريا على أساس دعوى الإثراء بلا سبب على أن يكون حقه محصورا في حدود إثراء مالك الأرض بقدر ملاءة ذمته إزاء الباني أو الغارس.[40]
ج-علاقة صاحب المواد مع الباني أو الغارس
لا يمكن هنا لصاحب المواد استرداد مواده لأنها اندمجت بعقار بطبيعته وفقدت ذاتيتها، ويحق له مطالبة الباني أو الغارس بتعويض يوازي قيمتها، وفي حالة إصابة هذه المواد بضرر حق له مقاضاته في إطار دعوى الإثراء بلا سبب وله أيضا أن يوقع حجزا تحفظيا على ما يترتب في ذمة المالك تجاه الباني من تعويض.[41]
وإذا كان المبدأ أن رب الأرض هو الذي يملك البناء أو الغرس الذي يقيمه غيره عليها ما لم يأمر الباني أو الغارس بالقلع، فإن هناك حالة واحدة تصبح فيها الأرض مملوكة لمن بنى فيها مقابل تعويض يدفعه لمالكها.[42] ذلك أنه إذا تجاوز مالك بحسن نية حدود أرضه عند إقامته بناءا عليها وامتد البناء ليشمل جزءا صغيرا من أرض جاره لا يتعدى خمسين سنتمترا، فيمكن للمحكمة حينئذ بعد الموازنة بين مصالح الطرفين، أن تأمر بإجبار مالك الجزء المشغول بالبناء بالتنازل عن ملكيته لجاره مقابل تعويض مناسب (المادة 238 من م. ح.ع).
خاتمة
تناولنا في موضوعنا هذا الالتصاق كسبب من أسباب كسب الملكية مشيرين إلى أن المشرع المغربي لم يورد له أي تعريف، بل ترك هذا الأمر للفقه، كما عرجنا على الالتصاق بنوعيه: بالمنقول وبالعقار، هذا الأخير الذي يكون إما طبيعيا أو صناعيا. وقد حاولنا الوقوف على حالاتهما بشيء من التفصيل وفقا لما نصت عليه مدونة الحقوق العينية.
وما تجدر الإشارة إليه أن المشرع المغربي لم يتطرق إلى الالتصاق بالمنقول بنص واضح، كما أنه لم يقف بشكل كاف على أحكام الالتصاق بالعقار، ونرجو من مشرعنا المغربي إلى تعديل وتتميم للمقتضيات المتعلقة بالإلصاق بنوعيه.
لائحة المراجع
الكتب
- عبد الرزاق أحمد السنهوري،الوسيط في شرح القانون المدني - أسباب كسب الملكية مع الحقوق العينية الاصلية المتفرعة عن الملكية (حق الانتفاع وحق الارتفاق)، الجزء التاسع، دار النهضة العربية 1986
- محمد بن معجوز،الحقوق العينية في الفقه الإسلامي و التقنين المغربي ،المطبعة غير مذكورة، طبعة 2008
- عبد الكريم شهبون: الشافي في شرح مدونة الحقوق العينية الجديدة وفق القانون رقم 08-39، اسم المطبعة غير مذكورة.، الطبعة الأولى 2015
- مامون الكزبري، التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي، الجزء الثاني، الحقوق العينية الأصلية والتبعية، العربية للطباعة والنشر الرباط1987، الطبعة الثانية
- محمد المعكشاوي، المختصر في شرح مدونة الحقوق العينية الجديدة على ضوء التشريع والفقه والقضاء (قانون رقم 39.08)
- الحسين بلوش ومحمد العلمي، محاضرات في القانون العقاري ، مطبعة قرطبة حي السلام أكادير سنة 2014، الطبعة الثانية
- المختار بن أحمد العطار، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي ، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الأولى 2013-2014
- إدريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق القانون 39.08، الطبعة 12، دار النشر المعرفة، الرباط 2016.
الرسائل
محمد المقدم المجاهد، حق السطحية والالتصاق في مجال البناء على ضوء التشريع المغربي والمقارن، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ماستر القانون المدني والأعمال، السنة الجامعية 2011-2012
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
[1] - عبد الرزاق أحمد السنهوري،الوسيط في شرح القانون المدني - أسباب كسب الملكية مع الحقوق العينية الاصلية المتفرعة عن الملكية (حق الانتفاع وحق الارتفاق)، الجزء التاسع، دار النهضة العربية 1986، ص 243.
[2] - محمد بن معجوز،الحقوق العينية في الفقه الإسلامي و التقنين المغربي ،المطبعة غير مذكورة، طبعة 2008 ، ص 293
[3] - عبد الكريم شهبون: الشافي في شرح مدونة الحقوق العينية الجديدة وفق القانون رقم 08-39، اسم المطبعة غير مذكورة.، الطبعة الأولى 2015 ص: 409.
[4] - المادة 235 م، ح، ع.
[5] - مامون الكزبري، التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي، الجزء الثاني، الحقوق العينية الأصلية والتبعية، العربية للطباعة والنشر الرباط1987، الطبعة الثانية، ص 151.
[6] - محمد المقدم المجاهد، حق السطحية والالتصاق في مجال البناء على ضوء التشريع المغربي والمقارن، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ماستر القانون المدني والأعمال، السنة الجامعية 2011-2012، ص: 34.
[7] - محمد المقدم المجاهد، م. س، ص 34.
[8] - مامون الكزبري، م. س، ص 169.
[9] - مامون الكزبري، م. س، ص 169.
[10] - مامون الكزبري، م. س، ص153.
[11] - محمد ابن معجوز، م. س، ص 293.
[12] - مامون الكزبري، م. س، ص 154.
[13] - مامون الكزبري م.س ص 154
[14] - مامون الكزبري، م. س، ص 153.
[15] - مأمون الكزبري، م. س، ص 166
[16] - محمد المعكشاوي، المختصر في شرح مدونة الحقوق العينية الجديدة على ضوء التشريع والفقه والقضاء (قانون رقم 39.08)، ص 214.
[17] - محمد ابن معجوز، م. س، ص 294.
[18] - مامون الكزبري، م. س، ص 156.
[19] - محمد ابن معجوز، م. س، ص 294 و295.
[20] - مامون الكزبري، م. س، ص 156.
[21] - محمد ابن معجوز، م. س، ص 295.
[22] - المختار بن أحمد العطار، التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي ، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الأولى 2013-2014 ص 177.
[23] - محمد ابن معجوز، م. س، ص 295.
[24] - الحسين بلوش ومحمد العلمي، محاضرات في القانون العقاري ، مطبعة قرطبة حي السلام أكادير سنة 2014، الطبعة الثانية ص 74.
[25] - محمد ابن معجوز، م. س، ص 286.
[26] - المادة 232 م. ح. ع.
[27] - ينص الفصل 477 من ق. ل. ع على أن "حسن النية يفترض دائما ما دام العكس لم يثبت".
[28] - عبد الكريم شهبون، م. س، ص 415.
[29] - إدريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق القانون 39.08، الطبعة 12، دار النشر المعرفة، الرباط 2016، ص 100.
[30] - مامون الكزبري، م. س، ص: 160.
[31] - محمد ابن معجوز، م. س، ص: 298.
[32] - إدريس الفاخوري، م. س، ص: 101.
[33] - مامون الكزبوري، م. س، ص 161.
[34] - محمد ابن معجوز، م. س، ص 297.
[35] - محمد ابن معجوز، م. س، ص 299.
[36] - محمد ابن معجوز، م. س، ص 299.
[37] - إدريس الفاخوري، م. س، ص 102.
[38] - ينص الفصل 891 من القانون المدني السوري على ما يلي: "إذا كانت الأغراس أو الأبنية قد غرسها أو شيدها الغير بمواد ليست له، فلا يحق لصاحب هذه المواد المطالبة بها بل له الحق بتعويض يترتب على ذلك الغير كما يترتب على مالك الأرض أيضا ولكن بمقدار القيمة التي تكون باقية في ذمة هذا الأخير". كما أن الفصل 980 من القانون المدني المصري ورد فيه: "إذا أقام أجنبي منشآت بمواد مملوكة لغيره، فليس لمالك المواد أن يطلب استردادهما وإنما يكون له أن يرجع بالتعويض على هذا الأجنبي، كما له أن يرجع على مالك الأرض مالا يزيد على ما هو باقي في ذمته من قيمة تلك المنشآت".
[39] - محمد المقدم المجاهد، م. س، ص 45.
[40] - مامون الكزبري، م. س، ص 169.
[41] - إدريس الفاخوري، م. س، ص 103.
[42] - محمد ابن معجوز، م. س، ص 302.
*--------> عمل منجاز من طرف الباحثات نسيمة العساوي، نادية البوهالي تحت اشراف دة: حليمة بن حفو، ماستر القانون المدني المعمق، الفوج الثالث، مادة: الحقوق العينية، السنة الجامعية 2016/2017.
>>>نسخة من البحث PDF<<<
تعليقات
إرسال تعليق
شاركنا برأيك